Hinweis: Dies ist eine aktualisierte Version des gleichnamigen Artikels, der bereits Januar 2026 im BISS-Magazin erschienen ist.
„Wunderwuzzi“, so bezeichneten die Österreicher einst sowohl ihren Landsmann René Benko – als auch ihren ebenfalls gefallenen Kanzler Sebastian Kurz: Die jungen Selfmade-Men aus der Alpenrepublik waren gut vernetzt und halfen sich gegenseitig. René Benko hatte weder Ausbildung noch ein Studium absolviert, hat aber mit dem „Kaufhaus Tyrol“ in Innsbruck den Grundstein für sein Firmen- und Immobilienimperium SIGNA gelegt. Mit diesem „Gesellenstück“ begann eine steile Karriere auf dem Geschäftsimmobilienmarkt: Benko hatte das Traditionskaufhaus in seiner Heimatstadt im Jahr 2004 gekauft und abreißen lassen und im Jahr 2010 nach Millioneninvestitionen als Luxuskaufhaus wieder eröffnet und versprach, diesen Erfolg jederzeit und überall kopieren zu können. Dank einflussreicher Kontakte, Geldgeber und undurchsichtiger Firmengeflechte konnte die SIGNA Kaufhäuser, Firmen und ganze Innenstädte in ihr Portfolio übernehmen. So wurden Monopole geschaffen und der Eindruck vermittelt, als könne man so – wie bei Monopoly – unendlich Renditen erwirtschaften.
Dabei war eigentlich von Beginn an ziemlich offensichtlich, dass nicht der Geschäftsbetrieb und schon gar nicht die Mitarbeitenden der Kaufhäuser zählten, sondern allein die Immobilienwerte, die mit überteuerten Mieten zur Finanzierung immer weiterer Immobilienkäufe – auf dem Papier – ständig im Wert gesteigert wurden: Ein typisches Schneeballsystem oder, wie die österreichische Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft (WKStA) es in der aktuellen Anklage nennt, ein „Geldkarussell“. Das Münchner Forum hatte schon bei der Übernahme der Alten Akademie in München darauf hingewiesen, dass so ein System spätestens mit Ende der Niedrigzinsphase kollabieren würde. Und so kam es Ende 2023 auch. Doch da waren schon tausende Arbeitsplätze und staatliche Rettungszahlungen vernichtet.
Benko sitzt seit Januar 2025 in Untersuchungshaft und ist u. a. wegen Korruption und Insolvenzverschleppung angeklagt. In einem teilweise neu aufgerollten Prozess ist der österreichische Investor René Benko inzwischen zu zweieinhalb Jahren Haft verurteilt worden. Das Landesgericht Innsbruck sah es als erwiesen an, dass der 49-Jährige seine Gläubiger geschädigt hat. Insgesamt laufen gegen Benko und andere Signa-Verantwortliche österreichischen Medien zufolge 14 Verfahrensstränge. Weitere Verurteilungen sind also möglich. Sebastian Kurz bekam 2022 einen Posten als „Global Strategist“ bei Peter Thiel, einem der wichtigsten politischen und finanziellen Unterstützer Donald Trumps.
Für alle sichtbar, gammeln nach der SIGNA-Pleite seither in zahlreichen Städten Bauruinen vor sich hin. Die Münchner Innenstadt traf es besonders hart: Vom Hauptbahnhof über die gesamte Fußgängerzone bis zur Rosenstraße in der Nähe des Rathauses kann man das Desaster in wenigen Minuten zu Fuß besichtigen. Die folgenden Beispiele zeigen, was mit geschichtsträchtigen Orten passieren kann, wenn man Spekulanten die Stadtentwicklung anvertraut.
Station 1: Hertie und Karstadt an der
Schützenstraße
1905 eröffnete Oscar Tietz, jüdischer Kaufmann aus Posen, nach Pariser Vorbild direkt am Münchner Hauptbahnhof einen Kaufhauspalast und nannte es nach seinem Onkel und Geldgeber Hermann Tietz „HERTIE“. Der Prachtbau mit moderner Eisenbetonkonstruktion, Dampfheizung und einer Glaskuppel, den Architekt Max Littmann in nur 12 Monaten Bauzeit geschaffen hatte, war eine Sensation: Ein Kaufhaus „mit feenhafter Beleuchtung, aber ohne Kaufzwang“, also nicht nur für Reiche, sondern auch für die neue bürgerliche Angestelltenschicht. Liesl Karlstadt, die damals noch Elisabeth Wellano hieß, arbeitete 1908-1911 hier als Verkäuferin in der Kurzwarenabteilung. Größere Einkäufe wurden mit 7 elektrischen Siemens-Fahrzeugen nach Hause geliefert.
Als Oscar Tietz am 17. Januar 1923 starb, bauten seine Erben sein Kaufhaus-Imperium im Deutschen Reich weiter aus. Unter anderem erwarben sie das Berliner Kaufhaus des Westens (KaDeWe). Während der Wirtschaftskrise 1929 geriet Hertie in Finanznöte und wurde bald darauf von den Nazis „arisiert“: Die Geschäfte übernahm im Sommer 1933 der bisherige Angestellte Georg Karg. Weil die Gläubigerbanken das Firmenvermögen zu niedrig bewerteten, gelang Karg bis 1940 die komplette Übernahme des Hertie-Konzerns. Nach dem Ende Zweiten Weltkrieges kam es 1949 zu einem Vergleich zwischen ihm und den ins Exil geflohenen Tietz-Erben: drei Kaufhäuser, unter anderem der Hertie in München, wurden an die Familie rückübertragen. Sie verpachtete diese Immobilien anschließend an die Hertie-Kette. Karg kaufte die drei Häuser aber recht rasch zurück und blieb so bis zu seinem Tod 1972 alleiniger Inhaber des Hertie-Konzerns. Sein gleichnamiger Sohn verkaufte Hertie 1994 an Karstadt.
Der denkmalgeschützte Hertie-Bau und der benachbarte 1970er Jahre-Bau von Karstadt, ein 250 Meter langer fensterloser Riegel entlang der Schützenstraße, wurden daraufhin eine Kaufhauseinheit. Ab 2015 wurden die Immobilen mehrfach verkauft – stets mit ansehnlichem Gewinn. 2017 kaufte die SIGNA das Gebäude, stellte im Juni 2023 den Kaufhausbetrieb ein und machte sich umgehend daran, es zu entkernen und zu „entwickeln“: Der Karstadt-Bau sollte abgerissen werden und durch das CORBINIAN – ein Geschäfts- und Bürohaus nach den Plänen von Stararchitekt David Chipperfield – ersetzt werden. Der unter Denkmalschutz stehende Hertie sollte ein (verkleinertes) Luxuskaufhaus werden. Unterirdisch sollten die
Tiefgeschosse von Hauptbahnhof und Stachus mit Ladenpassagen verbunden werden.
Das Hotel Luitpold der Familie Schröder im „Breiterhaus“ in der Schützenstraße 14 wurde 2021 zum „Kollateralschaden“ dieser Planung, als die Breiter GmbH das letzte Gebäude auf dieser Straßenseite der Schützenstraße an die SIGNA verkaufte. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart. Seither ist die halbe Schützenstraße ein „Lost Place: Vom Hertie steht nur noch die Fassade, während im leerstehenden Karstadt-Komplex Obdachlose zur übernachten scheinen, was die Stadt aktuell mit einer Bauzaunausstellung des Stadtmuseums zu Fotostudios in den Tietzschen Kaufhäusern zu verhindern versucht. Die Ruinen sind Teil der Insolvenzmasse. Aufgerufen waren Ende 2024 mindestens 130 Mio. Euro für den Hertie und rund 300 Millionen für das ehemalige Breiter-Haus und den Karstadt-Bunker. Die Kosten für Wiederherstellung bzw. Neubauten dürften zusätzlich eine dreistellige Millionensumme kosten. Dementsprechend klein war zunächst die Nachfrage. Sicher ist, wer sich solche Summen nicht leisten kann: Die Kommune! So sieht diese hilflos zu, wie man auf neue Investoren hofft. Im Herbst 2025 hat der Münchner Anwalt und Immobilien-Unternehmer Erich Schwaiger 127,5 Mio. Euro für den Hertie-Bau geboten. Dass Schwaiger zugleich einige weitere Innenstadtimmobilien, wie das Hirmer-Haus, den Sport-Schuster und die Alte Akademie kaufen will, wirft die Frage, auf mit wessen Geld und zu welchem Zweck das geschieht. Klar dürfte sein, dass damit auf jeden Fall Renditeerwartungen verbunden sind, welche die Preise in der Münchner Innenstadt weiter nach oben treiben werden.
Station 2: Galeria Kaufhof am Stachus
Galeria Kaufhof am Stachus ist in dieser Geschichte ein Sonderfall, denn hier waren Galeria Kaufhof und somit die GKK bzw. Signa lediglich Mieter. Haupteigentümer der Immobilie ist Michael Zechbauer, dessen Familie u. a. mit Zigarren handelt. Die Verkaufsflächen im Untergeschoss gehören zu den Stachus-Passagen, die von den Stadtwerken München vermietet werden. Sein Großvater hatte das Gebäude in den 1950ern eigens für Kaufhof erbauen lassen. Das für diese Zeit typische Gebäude steht unter Denkmalschutz. Als GKK 2020 das erste Mal Insolvenz anmeldete, verzichteten die Beschäftigten deutschlandweit auf 1,5 Milliarden Euro Lohn, um ihre Jobs zu retten. Michael Zechbauer verzichtete zudem zwei Jahre lang auf über 90 Prozent der Miete für diese Filiale, um die Arbeitsplätze der 200 Mitarbeiter zu retten. Auch die Stadtwerke München überlegten, für ihre Kaufhaus-Fläche im UG auf die Miete zu verzichten. Dies wurde jedoch von der Bayerischen Staatsregierung untersagt, weil die SWM als Tochter der Stadt München „aus Gründen der Wettbewerbsneutralität“ nicht auf die Miete verzichten dürfe. Trotz aller Bemühungen schloss GKK im Oktober 2022 diese Filiale.
Die Zechbauers wollten das Grundstück zunächst verkaufen, doch der Abschluss mit einem Interessenten kam nicht zustande. 2023 plante Kulturunternehmer Michi Kern eine Zwischennutzung namens „Lovecraft“, die wegen verschiedener Auflagen gestoppt wurde. Die 23.000 m² Fläche sollen nun renoviert und etagenweise vermietet werden: Geschäfte, Büros, ein Hotel und eine für die Öffentlichkeit zugängliche Dachterrasse sind geplant. Mit einer Fertigstellung ist frühestens 2027 zu rechnen.
Ehemaliger Galeria Kaufhof am Stachus
Station 3: Karstadt Sport und Oberpollinger
Mit dem Kauf des Oberpollinger und des benachbarten Karstadt Sport begann 2011 der SIGNA-Beutezug in München.
Der Oberpollinger wurde – wie der Hertie – von Max Littmann im Auftrag jüdischer Kaufleute erbaut und 1905 eröffnet: Die Koggen auf den Giebeln erinnerten bis vor Kurzem noch an die Gründer-Familie Emden aus Hamburg. Max James Emden, Kunstsammler und Unternehmer, verkaufte das Kaufhaus aber bereits 1927 an Karstadt und zog ins Tessin. Teile seiner Kunstsammlung wurden während der NS-Zeit unter Zwang verkauft – ein weiteres Kapitel der „Arisierung“.
Noch gehört der Oberpollinger formal der insolventen SIGNA PRIME, betrieben wird er von der KaDeWe-Gruppe, an der die SIGNA nur beteiligt ist. Mehrheitseigner ist mit 50,1 Prozent die Central Group des thailändischen Milliardärs Tos Chirathivat. Das KaDeWe in Berlin hat die Central Group inzwischen für 1 Mrd. Euro gekauft, und es liegt nahe, dass die Central Group auch beim Oberpollinger die SIGNA-Anteile übernehmen will. 2024 soll „ein Geschäftsmann“ 450 Mio. Euro geboten haben, zuletzt wurden für das Gebäude 395 Mio. Euro aufgerufen.
Der benachbarte Karstadt Sport wurde rasch nach der SIGNA-Insolvenz von der Euro Real Estate der Wilhelm von Finck Gruppe übernommen. Sie hat das 1806 gebaute und teilweise denkmalgeschützte Gebäude renoviert. Nun beherbergt es als „Herzog Max“ 500 m² Einzelhandels- und über 13.000 m² Bürofläche. Mieter ist u. a. das Max-Planck-Institut.
Oberpollinger und Karstadt Sports in der Neuhauser Straße
Station 4: Alte Akademie
Die Alte Akademie wurde 1574 als Jesuitengymnasium erbaut und beherbergte später u. a. die Akademie der Wissenschaften, 1826-1840 die Ludwigs-Maximilians-Universität und dann das sogenannte Wilhelminum. Bomben im Zweiten Weltkrieg beschädigten die Alte Akademie schwer, ihnen fiel auch ein hier aufbewahrtes Dinosaurierskelett aus Ägypten zum Opfer.
Nach Kriegsende bekam der Architekt Josef Wiedemann den Auftrag, die Alte Akademie in den alten Strukturen wiederaufzubauen. Die Anordnung der Innenhöfe (Zier-, Kloster-, Schmuck- und Wirtschaftshof) behielt er bei. Für „Hettlage“, den Gebäudeteil an der Neuhauser Straße, errichtete er Arkaden. Neben Hettlage war bis 2012 das Landesamt für Statistik in der Alten Akademie untergebracht, bis der Freistaat Bayern entschied, dieses gut 6000 m² große „Filetstück in bester Innenstadtlage“ zur Sanierung des Haushalts zu versilbern. Immerhin: Statt dem sonst üblichen Verkauf erfolgte die Vergabe im Erbbaurecht: Am 17.12.2013 bekam SIGNA für 230 Mio. EURO ein Erbbaurecht für 65 Jahre. Nach einem „Realisierungswettbewerb“ erhielt das Architekturbüro Morger Partner aus Basel den Zuschlag. Zum Morger-Plan, die Arkaden an der Neuhauser Straße zu verschmälern und an der Kapellenstraße zu entfernen, gab es Protest der Stadtgestaltungskommission und des Münchner Forums. Letzteres rechnete damals den Wert vor, den die Stadt dem Investor durch diese Umwidmung von öffentlichem Raum ohne jede Gegenleistung geschenkt hätte: Von den 600 m² Arkadenfläche sollten 400 m² dem Neubau zugeschlagen werden.
Bei damals 370 € Quadratmietermiete im Monat ergab das 148.000 € Miete/Monat und hochgerechnet auf 65 Jahre mind. 115,5 Mio. Euro. Allein damit hätte SIGNA also die Hälfte der Erbpacht refinanzieren können. Davon ebenso unbeeindruckt, wie vom Urheberrecht des Architekten, stimmte der Stadtrat der Verkleinerung der Arkaden dennoch zu.
SIGNA begann im November 2020 mit dem Abriss des Bestandsgebäudes. Stehen blieben nur die Außenwände. 2023 sollten die Bauarbeiten abgeschlossen sein, stattdessen kam die Insolvenz – seither ruhten alle Arbeiten, während die Gläubigerbanken (Stadtsparkasse München, Landesbank Bayern und Deutsche Pfandbriefbank) dringend neue Investoren suchten, die mind. 180 Mio. Euro für den völlig entkernten Bau zahlen sollten. Nachdem niemand den Erbpachtvertrag übernehmen wollte, beschloss der Freistaat im Frühjahr 2025, doch zu verkaufen. Im Herbst 2025 gaben die Hammer AG (von CSU-Stadtrat Hans Hammer) und die Thiele Stiftung (die Familienstiftung des 2021 verstorbenen Knorr-Bremse-Eigentümers Heinz Hermann Thiele) bekannt, dass sie die Alte Akademie kaufen und wieder in einen vermietbaren Zustand versetzen wollen. Diese Nachricht war noch frisch, als der ehemalige CSU-OB-Kandidat Aribert Wolf verkündete, aus seiner Sicht gebe es erhebliche Verstöße gegen das Vergaberecht, und obendrein böte sein Mandant Erich Schwaiger für die Alte Akademie statt 169 Mio. Euro, wie angeblich Hammer/Thiele, sogar 195 Mio. Euro. Die Nachricht, dass Erich Schwaiger neben den vielen anderen von ihm in den letzten Monaten erworbenen Innenstadtimmobilien, auch noch die Alte Akademie kaufen wolle, löste einige Spekulationen aus, die seitens Schwaiger und Wolf jedoch eisern unkommentiert blieben. Am 9. Dezember 2025 stimmte der Finanzausschuss des Landtags einem Verkauf an Hammer/Thiele zu.
Die Alte Akademie in der Neuhauser Straße
Station 5: Ehemaliger Kaut-Bullinger in der Rosenstraße
Bei Kaut-Bullinger gab es jahrzehntelang Schreibwaren und Bürobedarf, und das Geschäft in der Rosenstraße 8 war eigentlich immer gut besucht. Was die Eigentümer bewogen hat, ihr Stammhaus 2020 für kolportierte 80 Mio. Euro an SIGNA zu verkaufen und stattdessen einen Onlinehandel vor den Toren der Stadt aufzumachen, ist unklar. Klar ist: Im September 2024 musste Kaut-Bullinger Insolvenz anmelden und konnte diese erst Anfang 2025 wieder abwenden.
SIGNA plante anstelle des Geschäfts ein Bürogebäude namens „Romy“. Nach der Insolvenz wurde die Rosenstraße 8 als erstes Objekt aus der Insolvenzmasse zum Verkauf angeboten – für 100 Mio. Euro. Ab März 2024 boten u. a. der Bauunternehmer Alfons Doblinger und der Münchner Immobilienunternehmer und Wirtschaftsanwalt Erich Schwaiger. Letzterer erwarb das Gebäude im September 2024 für einen Preis zwischen 80 und 85 Mio. Euro und verfolgte die Pläne von SIGNA weiter. Die Bauarbeiten sind inzwischen fast abgeschlossen. Was Schwaiger, der zuvor vor allem in bezahlbaren Wohnraum investiert hatte, bewegt, nun offenbar in die Fußstapfen Benkos treten zu wollen, ist ebenso unklar wie die Frage, wie er die dafür erforderlichen Milliardensummen finanziert.
ehemaliger Kaut Bullinger in der Rosenstraße
Fazit:
Benkos Ruinen mahnen, was passiert, wenn man auf Investoren vertraut, anstatt selbst zu gestalten. Sind diese Investoren Spekulanten und nur an Rendite interessiert, kann es schnell passieren, dass man auf glanzvolle Architekturpläne schaut, die nie realisiert werden, auf leere Schaufenster und vernagelte Eingänge.
Ideen für gemeinwohlorientierte Zwischennutzungen und bezahlbare Wohnungen statt Luxus-Lofts gäbe es. Doch bei den – auch durch die Spekulationen – ins Absurde gestiegenen Immobilienpreisen ist es nicht mehr möglich, sich „die Stadt zurückzukaufen“.
Umso wachsamer müssen wir nun endlich sein, dass öffentliche Räume nicht mehr verkauft werden, schon gar nicht zu Höchstpreisen. Es ist so banal wie simpel: Wer den Boden aus der Hand gibt, hat auch keinen Einfluss mehr. Wir brauchen einen andere Bodenpolitik, die Kommunen eine wirkliche Planungshoheit einräumt, damit diese über Planungen und künftige Nutzungen mitentscheiden können, anstatt nur unbegrenzte Rendite und Spekulation zu ermöglichen.
Die Autorin: Bernadette-Julia Felsch ist Mitglied des Programmausschusses des Münchner Forums, Leiterin des Arbeitskreises ‚Wer beherrscht die Stadt‘ und Mitbegründerin der Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht.
