Die Herausforderungen am Münchner Wohnungsmarkt sind riesig. Daher ist „Wohnen in München VII“ das richtige Programm zur richtigen Zeit: Es bietet für die GEWOFAG, der größten Münchner Wohnungsbaugesellschaft, substanzielle Verbesserungen und wird zu mehr gefördertem Wohnraum führen.
Das Haus fällt auf: Dominant und in kräftigem Forstgrün präsentiert sich das neueste Wohn-ensemble am Gustav-Heinemann-Ring im Süden Neuperlachs. Der kleine Wohnturm, der über die Dächer des Viertels hinausragt und mit seiner Dachterrasse beste Blicke auf die Alpen bietet, fällt den U-Bahn-Nutzern auf, wenn sie aus der nahen Station aussteigen, oder den Einkäufern, die zum Nahversorgungszentrum um die Ecke eilen. Seit einigen Wochen wird das Wohnhaus in bester Lage von den neuen ersten Mieterinnen und Mietern bezogen.
Dieses gelungene Wohngebäude befindet sich teilweise im Besitz der GEWOFAG. Es wurde nicht, wie üblich, von den Projekt- und Bauleitern unseres Unternehmens geplant und errichtet, sondern von einem privaten Unternehmen. Die GEWOFAG, die größte Münchner Wohnungsbaugesellschaft, hat Teile des kleinen Ensembles gekauft und kann nun mehrere Dutzend Wohnungen den Münchnerinnen und Münchnern preisgedämpft anbieten – eine Win-Win-Situation für beide Seiten.
Substanzielle Verbesserungen
Diese Art von Kooperationsmodellen wird es in Zukunft vermehrt geben. Solche Kooperationen sind eine Möglichkeit für die kommunalen Wohnbauunternehmen, die Eingriffsreserve beim Wohnbau in München – neben den typischen Neubauaktivitäten – zusätzlich schnell zu erhöhen. Das sieht auch die Landeshauptstadt so: Kooperationsmodelle sind ein Teil und Forderung des aktuellen wohnungspolitischen Handlungsprogramms der Landeshauptstadt, von Wohnen in München VII.
Mehr und erschwinglichen Wohnraum für die Münchnerinnen und Münchner bereitzustellen: das ist das Ziel des sehr erfolgreichen Programms „Wohnen in München“, das von der Landeshauptstadt vor mehr als 30 Jahren aufgelegt wurde und seitdem regelmäßig aktualisiert wird. Auch in seiner siebten Ausformung, die der Stadtrat Ende 2022 beschlossen hatte, enthält das Handlungsprogramm neue Vorgaben für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und bringt zugleich – in einer schwierigen Marktsituation – substanzielle Verbesserungen auf den Weg. Wohnen in München VII ist daher das richtige Programm zur richtigen Zeit.
Neues Wohnensemble am Gustav-Heinemann-Ring im Süden Neuperlachs
Bis zu 2.000 Wohnungen im Jahr
Schon die Vorgängerprogramme waren höchst erfolgreich: Unter Wohnen in München V und VI konnte die GEWOFAG seit 2014 die Erfüllung der städtischen Wohnbauziele konstant steigern. Unter dem Programm Wohnen in München VI, das von 2018 bis 2022 lief, hatte die GEWOFAG im Durchschnitt 690 geförderte Wohnungen im Jahr fertig gestellt, bei einer Zielvorgabe der Landeshauptstadt von 1.250 für beide städtische Münchner Wohnungsbaugesellschaften.
Diese Zielzahl bleibt für das Jahr 2023 unverändert. Geprüft werden soll allerdings, ob und wie diese Zahl auf bis zu 2.000 Wohnungen im Jahr gesteigert werden kann. Diese Zahlen stellen eine große Herausforderung dar. Einen wichtigen Schritt in diese Richtung stellt – wegen der Synergieeffekte – die Zusammenlegung der beiden Münchner Wohnungsbaugesellschaften GEWOFAG und GWG zur „Münchner Wohnen“ dar. Gleichzeitig beschäftigen uns aber natürlich auch herausfordernde Rahmenbedingungen, die die gesamte Bau- und Immobilienbranche betreffen: die Rohstoffpreise, die Verfügbarkeit von Unternehmen, der Fachkräftemangel und die Inflation, die Auswirkungen nicht nur auf die Bau-, sondern auch auf die Bewirtschaftungskosten haben.
Mieten bleiben niedrig
Dennoch bleibt für unsere Mieterinnen und Mieter das Wohnen bei der GEWOFAG auch in Zukunft attraktiv: Den Vorgaben aus Wohnen in München VII zufolge bleiben die Netto-Kalt-Mieten bei der Einkommensorientierten Zusatzförderung (EOF) bei zehn Euro pro Quadratmeter, im München Modell Miete bei 11,50 Euro. Leicht angehoben werden Erstvermietungsmieten im Modell KMB, dem Konzeptionellen Wohnungsbau, wo die Erstvermietungsmieten in Zukunft bei 14,50 Euro pro Quadratmeter liegen werden. Diese Mieten sind in ihrer Wirtschaftlichkeit – das ist kein Geheimnis – für die GEWOFAG eine Herausforderung. Aber möglichst hohe Einkünfte zu erziehen, entspricht natürlich nicht dem Unternehmenszweck der GEWOFAG, sondern die Bereitstellung von günstigem und attraktivem Wohnraum in der Landeshauptstadt.
Es ergeben sich für uns durch Wohnen in München VII hervorragende Möglichkeiten, die dieses Unternehmensziel unterstützen: Insbesondere durch die Erhöhung der städtischen Mittel für Neubauvolumen, das von zwei Milliarden Euro in den vorhergegangenen Programmen auf 2,8 Milliarden Euro steigt. 800 Millionen Euro zusätzlich sind keine abstrakte Zahl, sie werden sich in den kommenden Jahren konkret in zusätzlichem gefördertem Wohnraum widerspiegeln, der ohne diese Investition der Landeshauptstadt nicht entstanden wäre. Gleichzeitig erleichtert die städtische Förderung, zusammen mit Landes- und Bundesbauförderungen, die Finanzierung von Neubauprojekten. Der in Summe dadurch niedrigere Eigenkapitaleinsatz ist für die GEWOFAG ein wesentlicher Hebel, um künftig noch mehr Wohnraum aus eigener Kraft finanzieren zu können.
Viele Vorgaben heute schon in Umsetzung
Noch besser und noch wirksamer ist also die siebte Auflage von Wohnen in München. Das Programm möchte Soziales, Wirtschaft und Ökologie zusammenbringen, drei Ziele, die die GEWOFAG bereits seit vielen Jahren verfolgt und die Münchner Wohnen in Zukunft verfolgen wird. Viele der Vorgaben aus dem Wohnbauprogramm werden bei der GEWOFAG schon umgesetzt, nicht nur Kooperationsmodelle wie beim grünen Wohnensemble in Neuperlach Süd. So spielen auch Nachhaltigkeit und ökologisches Bauen schon heute eine zentrale Rolle bei der GEWOFAG; wir nutzen nachhaltige Energieversorgung, alternative Baumaterialien und Energiehausstandards.
Und schließlich setzt, wie im Wohnbauprogramm gefordert, die GEWOFAG schon heute Sonderwohnprojekte in Neubauvorhaben des Unternehmens für Münchnerinnen und Münchner um, die es auf dem Wohnungsmarkt besonders schwer haben. Wir errichten zum Beispiel Wohnraum für ambulant betreutes Wohnen oder Wohngemeinschaften für Menschen mit physischen oder psychischen Einschränkungen. Auch für Auszubildende machen wir viel: Im zweiten Halbjahr wird die GEWOFAG ein Wohngebäude mit mehr als 200 Apartments für Azubis im Neuperlacher Zentrum eröffnen, weitere folgen in Freiham und Riem – und dann mit kräftiger Unterstützung durch Wohnen in München VII.
Autor: Dr. Klaus-Michael Dengler ist seit 2014 Geschäftsführer der GEWOFAG. Sein besonderes Engagement gilt den wohnungswirtschaftlichen Kernkompetenzen Mietwohnungsneubau und Bestandserhaltung. Vor seinem Einstieg bei der GEWOFAG war der Jurist in verschiedenen Führungspositionen bei der Landeshauptstadt München tätig. Als städtische Wohnungsbaugesellschaft ist die GEWOFAG für ihn eine zentrale Umsetzungsgarantin zur Erreichung der anspruchsvollen wohnungspolitischen Ziele der Landeshauptstadt München.
