Eine weitverbreitete Maxime, die gemeinhin zur Charakterisierung der Tugenden Gewissenhaftigkeit, Strebsamkeit und Disziplin benutzt wird, lautet: „Erst die Arbeit, dann das Spiel“. Übersetzt in den Alltag heißt das, erst die drängenden Probleme anzugehen, bevor die Aufgaben drankommen, die entbehrlich erscheinen. Man fängt beim Bau eines Hauses verständlicherweise auch nicht damit an, im Garten den Pool anzulegen, um bei der Realisierung des Wohnbereichs festzustellen, dass das Budget nicht für die Dämmung im Dach reicht. Die Badewanne im Freien kommt – wenn überhaupt – zum Schluss.

Die Pandemie wurde mit dem russischen Überfall auf die Ukraine von der Nummer eins der Liste täglicher Hiobsbotschaften verdrängt. Niemand weiß derzeit genau, ob es zu einer dauerhaften Rezession kommt oder ob sie günstigenfalls abgewendet werden kann. Genauso unklar ist die Tragweite der Auswirkungen, die die Flüchtlingsbewegung in Europa haben wird. Unstrittig ist jedoch, dass es bereits vor Beginn des Ukrainekriegs einen deutlich größeren Bedarf an Wohnraum in München gab, als neue Wohnungen geschaffen werden konnten. Der Zuzug weiterer Menschen – sei ein Teil von ihnen auch nur vorübergehend hier – wird diese Situation weiter verschärfen. Mit dem Mangel an vor allem bezahlbaren Wohnungen ist zu erwarten, dass sich auch Fragen der gerechten Verteilung verstärkt bemerkbar machen werden. Wer kommt vor wem zum Zug, und warum? Hinter diesen Fragen lauert einiger sozialer Sprengstoff, der die Stärke unseres gesellschaftlichen Zusammenhalts härter testen wird, als vielen lieb ist.

Ein in der aktuellen Debatte um die Bebauung des PaketPost-Areals gern ins Feld geführtes Argument ist der Bau von 1.100 neuen Wohnungen. Warum, mag man sich fragen, diskutiert die Öffentlichkeit dann den Bau von zwei Hochhäusern, der teuersten aller möglichen Wohnformen? Wer glaubt ernsthaft, dass Luxusappartments einen sinnvollen Beitrag leisten, den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten?

Was wäre, wenn man stattdessen mit dem begänne, was dringend gebraucht wird? Die Blocks, die in ihrem Maßstab an die bereits bestehende bauliche Struktur der Stadt anknüpfen, werden die Orte sein, in denen Wohnen, Arbeiten und Leben stattfindet. Sie sorgfältigst durchzuplanen und zu gestalten, entscheidet darüber, wie gut sie von ihren Bewohner*innen angenommen werden, ob ein lebendiges Quartier entsteht oder ob es Orte der räumlichen Verwahrung werden. Hierzu braucht es eine überzeugende Stadtplanung und sehr gute Architekt*innen, aber auch: ein finanzielles Mindestbudget. Wenn oftmals mangelnde Qualität, räumliche Ideenlosigkeit und eine unterdurchschnittliche Bausubstanz zurecht kritisiert werden, wird gerne übersehen, dass dies konkrete Ursachen hat. Häufig zehrt ein überteuertes Grundstück einen Großteil des Budgets eines Bauvorhabens auf. Um bei niedrigen Baukosten dennoch einen Gewinn erwirtschaften zu können, kann der Investor nur noch an der Qualitätsschraube der Bausubstanz oder an den Kosten des Bauprozesses sparen. Die Folgen sind ausbleibende Wettbewerbe und eine minimal notwendige Sorgfalt im Detail. Gelingt es also nicht, die Spirale der Bodenspekulation zu durchbrechen, wird es schwerfallen, die allzu oft beschworene Inspiration beim Bauen zur Entfaltung zu verhelfen.

Das aktuelle Gelände an der Paketposthalle.

Das aktuelle Gelände an der Paketposthalle.

 

Um den Gedanken konkret zu illustrieren, stelle man sich vor: Einem Investor gelingt es, ein Areal zu einem niedrigen Preis zu kaufen. Günstig ist es entweder, weil es noch nicht als Bauland entwickelt ist, seine Flächen schadstoffbelastet oder Teilflächen unbebaubar sind – zum Beispiel, weil auf ihnen ein sanierungsbedürftiges (Industrie-)Denkmal steht, das nicht abgerissen werden kann. Für die Wertsteigerung und damit die Spekulation ist entscheidend, welches Potential sich mit einer Bebauung entfalten kann. Er erkennt, dass das Industriedenkmal, instandgesetzt, hohe kulturelle Attraktivität besitzt, und beauftragt ein anerkanntes und erfahrenes Büro mit der Beplanung des Gebiets. Das Ziel ist herauszufinden, in welchem baulich dichten Maße Nutzungen auf dem Areal gestapelt werden können, um eine Forderung nach Erhöhung des Baurechts aufstellen zu können. Im Gegenzug wird dann ein Sanierungsversprechen abgegeben verbunden mit der Erklärung, die SOBON-Auflagen überzuerfüllen. Der Vorgang ist insoweit nicht verwerflich. Kritisch an ihm ist, dass seine Fallstricke und die Nachteile nicht gesehen werden, denn sie sind mehr als erheblich.

Nachdem das Procedere ohne städtebaulichen Wettbewerb verlaufen ist, fehlen alternative Modelle der Dichte und der räumlichen Struktur zur Gänze. Das Areal hat bereits mit der geforderten Bebauungsdichte eine enorme Wertsteigerung erfahren, die wie eine Hypothek auf allem liegt, mit dem nicht überdimensionale Verkaufserlöse zu erzielen ist: zum Beispiel Wohnraum für mittlere und untere Einkommensschichten. Denkbar sind mehrere Szenarien. Erhält man das Baurecht zur Errichtung der Türme und würde sich im Anschluss dazu entscheiden, die Bebauung der Blöcke Dritten zu überlassen, hätten diese durch den vielfach höheren Bodenpreis mit den vorab beschriebenen Problemen zu tun, nämlich ein qualitätvolles Viertel zu errichten. Setzt sich in einem zweiten Szenario nach dem Bau der Türme die Erkenntnis durch, dass das Denkmal nicht wie geplant saniert und genutzt werden kann, sein laufender Betrieb für die Stadt unzumutbar teuer ist oder die Sanierung alle Kostenannahmen sprengt, könnte das Versprechen, das zur Erteilung des Baurechts führte, platzen wie eine Seifenblase.

Man stelle sich daher vor, es wird anstelle dessen mit der Planung und Bebauung des Quartiers mit Wohnblöcken begonnen … das Quartier wächst. Die Sanierung des Denkmals, seine Nutzung und die Kosten des laufenden Betriebs werden belastbar untersucht. Und wenn diese Erkenntnisse vorliegen, wird überlegt: Braucht die Stadt die Türme?

 

Klaus Friedrich ist Architekt und Stadtplaner BDA und Vorsitzender des Münchner Forum e.V..

 

Dieser Text stammt aus dem Online-Magazin STANDPUNKTE 04./05./06.2022 zum Themenschwerpunkt “Paketpost-Areal: Kippen die Hochhäuser?”.

 

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