Hochhäuser sind in München von jeher umstritten und gerade wieder in aller Munde. Spätestens seit den spektakulären Planungen der Büschl-Gruppe am Paketpostareal, wo zwei 155m hohe Türme entstehen sollen, wird wieder heiß diskutiert. Die Stadt hat außerdem eine neue Hochhaus-Studie [1] durchführen lassen, die Potenzialgebiete für mögliche Hochhausplanungen vorschlägt. Bei der Beschäftigung mit dem Thema Hochhäuser bleiben bisher aber wichtige Aspekte auf der Strecke. Das Münchner Forum gibt deshalb Einschätzungen zu den sechs häufigen Aussagen in der Hochhaus-Debatte ab.
1. „Wer keinen Platz hat, muss in die Höhe bauen!“
Jein. Auf den ersten Blick klingt diese Aussage mehr als plausibel, schließlich kann auf mehr Geschossen grundsätzlich mehr Fläche untergebracht werden. Aufzüge, Kabel-, Leitungs- und Lüftungsschächte verkleinern die Flächengewinne allerdings deutlich. Um ein Hochhaus sollte auch deutlich mehr Freifläche eingeplant werden als um niedrigere Bauten, da vor allem bei mehreren hohen Gebäuden sonst dunkle Hochhaus-Schluchten entstehen würden, in denen die Lebensqualität aufgrund der Verschattung und Verdunklung, aber auch aufgrund der Fallwinde, die an diesen Gebäuden entstehen, unangemessen niedrig wäre. Will man die negativen Effekte auf umliegende Gebäude vermeiden, muss man also viel Platz um ein Hochhaus lassen. Das reduziert die Flächengewinne, die man sich durch den Bau der besonders hohen Hochhäuser erhofft, zusätzlich.
Eine Blockrandbebauung, wie wir sie aus den beliebten Innenstadtvierteln, wie dem Westend, dem Glockenbachviertel oder Haidhausen kennen, erzielt eine hohe Dichte und kann dafür sorgen, dass viele Menschen auf dem begrenzten Grund Platz finden. Diese urbanen Bauformen gilt es, innovativ weiterzuentwickeln. Einfamilienhäuser dagegen sind sehr platzintensiv und gehören nicht zu den flächensparenden und nachhaltigen Wohnformen.
Das Thema Dichte
Unter baulicher Dichte versteht man das „Verhältnis von bebauter und unbebauter Fläche“[2] in einer Stadt, d.h. wie viel Fläche verbaut ist und wie viel frei, z.B. Grünanlagen. Eng damit zusammen hängt die Bevölkerungsdichte und die Intensität der Nutzung einer bestimmten Fläche in der Stadt. Die Diskussion um städtebauliche Dichte geht zurück bis ins 19. Jahrhundert, als vor allem Kritik an engen und prekären Wohnverhältnissen laut wurde. Nach einer Trendwende zu weniger baulicher Dichte um 1900 und vor allem in der Nachkriegszeit (exemplarisches Beispiel sind Großwohnsiedlungen mit großen Abstandsflächen wie Neuperlach), wird Dichte heutzutage grundsätzlich wieder positiver betrachtet.[3]
Dichte alleine macht aber noch kein lebenswertes Quartier und zu hohe Dichten können für Probleme sorgen. Für das Paketpostareal hat der Stadtplaner Dierk Brandt berechnet, wie dicht das Grundstück überbaut werden soll, und erklärt, warum das Überschreiten städtebaulicher Erfahrungs- und Orientierungswerte zum Problem wird. Lesen Sie dazu mehr in den Standpunkten 4./5./6.2022 ‚Paketpost-Areal: Kippen die Hochhäuser?‘: Was sagt uns der Masterplan?
2. „Hochhäuser reduzieren den Flächenfraß!“
Der hohe Flächenverbrauch in Bayern ist ein großes (Umwelt-)Problem: 2020 wurden in Bayern jeden Tag 11,6 Hektar Fläche durch neue Siedlungs- und Verkehrsflächen versiegelt[4]. In einem Jahr ist so knapp die Fläche des Ammersees unter Beton und Asphalt verschwunden, was vielfältige Probleme auslöst: Aufheizung der Stadt, Überflutung, Absinken des Grundwasserspiegels, Artensterben etc.[5].
Hochhäuser werden da als Lösung angepriesen, weil sie Fläche (allerdings mit Verlusten, wie eingangs beschrieben) stapeln. Allerdings bleibt zu bezweifeln, dass beispielsweise der Discounter oder die Logistikhalle von der grünen Wiese in den Wolkenkratzer umzieht.
Nur weil mehr Geschossfläche entsteht, heißt das nicht, dass sie sich für Nutzungen eignet, die ansonsten besonders zur Versiegelung von Stadt und Landschaft beitragen. Bei renditegetriebenen Großprojekten ist außerdem zwischen den Häusern oft so wenig Platz eingeplant, dass kein grünes, sondern ein hochgradig versiegeltes Quartier entsteht. Der massive Unterbau von Hochhäusern ist zudem ein besonders großer Eingriff in den Bodenhaushalt.
3. „Angebot und Nachfrage: mehr bezahlbaren Wohnraum gibt es nur mit Hochhäusern!“
Nein. Zwar wirkt es plausibel, dass sich das Angebot an Wohnraum durch Hochhäuser und Wolkenkratzer erhöht. Allerdings entsteht in Hochhäusern heutzutage in der Regel kein bezahlbarer Wohnraum.
„Es gibt baurechtlich keine exakte Definition, was ein Wolkenkratzer ist. In den letzten Jahren hat sich jedoch auf internationaler Ebene die Definition etabliert, dass ein Hochhaus mit mind. 100 Metern Höhe einem Wolkenkratzer entspricht. Aber auch für Wolkenkratzer gibt es eine Steigerung: Mit dem Begriff „Supertall“ werden Wolkenkratzer bezeichnet, die mind. 300 Meter Höhe aufweisen.“ [6]
Die Hochhausgrenze und die Kosten
In Deutschland gilt ein Bauwerk baurechtlich als Hochhaus, wenn der Fußboden der obersten Etage mindestens 22 Meter über dem Grund liegt. Ab dieser Höhe gelten heutzutage besondere Brandschutzanforderungen, z.B. automatische Löschanlagen oder Sicherheitstreppenhäuser, speziell ausgerüstete Feuerwehraufzüge, Fluchttreppenhäuser oder brandsichere Materialien. Ab einer Höhe von 60 m werden die Vorschriften noch einmal deutlich strenger[7].
Dazu kommt der technische Aufwand, besonders hohe Häuser bauen zu können: die technische Erschließung eines Hochhauses und die Aufzüge oder Belüftungsanlagen reduzieren die Fläche, die pro Geschoss genutzt werden kann, deutlich und machen das Bauen von Hochhäusern extrem kostspielig. Der Preis, eine bestimmte Geschossfläche im Hochhaus, vor allem aber im Wolkenkratzer, zu realisieren, ist also deutlich höher als in Bauformen unterhalb der Hochhausgrenze. Die hohen Bau- und Betriebskosten müssen durch höhere Preise wieder erwirtschaftet werden[8]. Halten wir also fest: Bau und Betrieb von Hochhäusern sind überdurchschnittlich teuer.
Wolkenkratzer: bezahlbarer Wohnraum oder teure Kapitalanlage?
Die gegenwärtigen Krisen machen es bekanntlich besonders schwer, zu sagen, wie sich der Immobilienmarkt in naher Zukunft entwickeln wird. Dennoch: die Wohnungen, die in hohen Wolkenkratzern entstehen, sind für die Normalbevölkerung in der Regel unerschwinglich und dienen häufig Superreichen zur Kapitalanlage mit Aussicht auf Wertsteigerung und somit weitere Kapitalvermehrung[9]. Bekanntlich häufen die reicheren Bevölkerungsschichten in den vergangenen Jahren immer mehr Kapital an, das gewinnbringend investiert werden will. Die Nachfrage nach Immobilien zur Kapitalanlage ist in den vergangenen Jahren nicht abgerissen. Laut einer Umfrage der Münchner Immobilien-Investmentgesellschaft Catella Real Estate AG aus dem Jahr 2019 waren bei mehr als drei Viertel der geplanten Wohnhochhausprojekte in Deutschland obere Mittelschicht und Oberschicht die Zielgruppen der Bauprojekte. Sie richteten sich zu über 80 Prozent an Ein- und Zweipersonenhaushalte und nur in einem Bruchteil der Projekte war sozialer Wohnungsbau mit eingeplant.[10]
Bereits im Jahr 1900 prägte der US-Architekt und Hochhauserbauer Cass Gilbert den inzwischen legendär gewordenen Ausdruck von Hochhäusern als „a machine that makes the land pay.“[11]
Das Problem mit den Bodenpreisen
Die Ausweisung von Bauflächen für Hochhäuser und vor allem für die besonders hohen Wolkenkratzer kann Bodenspekulation antreiben[12]: je mehr Geschossfläche auf einer bestimmten Grundfläche gebaut werden kann, desto mehr Geld können Investor*innen aus dem Boden ziehen. Der Wert des Bodens, auf dem besonders hoch gebaut werden kann, steigt demnach weiter[13]. Im Frankfurter Westend führte die Ausweisung von Bauflächen für Hochhäuser schon in den 1970er Jahren zu einer regelrechten Spekulationswelle und einer Verdrängung der angestammten Bevölkerung[14]. Spekulationsgefahr droht dann auch im Umfeld von Wolkenkratzern[15]. Ansätze zu einem sozialen Bodenrecht, das die leistungslosen Gewinne der Investor*innen aus den nicht selbst erarbeiteten Wertsteigerungen abschöpfen würde, kamen auch bereits vor rund 50 Jahren aus München[16].
Mehr Infos zum Sozialen Bodenrecht → Münchner Aufruf für eine andere Bodenpolitik. Für eine Umsetzung sind auf Bundesebene jedoch keine politischen Mehrheiten in Sicht, sodass das Problem der Spekulation bleibt. Der Bau von Wolkenkratzern könnte die Bodenspekulation weiter anheizen und die Errichtung bezahlbarer Wohnungen weiter erschweren, weil die Bodenpreise u.U. noch stärker steigen. Schon heute macht der Preis für Grund und Boden am Gesamtpreis einer Neubauwohnung in München rund 75 Prozent aus[17]. In Frankfurt am Main lässt sich beobachten, dass die Errichtung von Wohnhochhäusern auch die Grundstückswerte in der Umgebung stark beeinflusst, auch, wenn ein eindeutiger wissenschaftlicher Beweis für diese „Ausstrahlungswirkung“[18] noch aussteht[19].
Die Wurzel des Übels: Bodenpreise
Die Bodenpreise sind also die Wurzel des Übels, wenn es um bezahlbaren Wohnraum geht und die Errichtung vieler Hochhäuser könnte zu der paradoxen Situation führen, dass es nachher weniger bezahlbaren Wohnraum gibt als vorher. Der Blick auf Skyline-Städte, wie New York City oder Hongkong, zeigt, dass der Bau von Hochhäusern nicht zu einer Entspannung auf dem Immobilienmarkt geführt hat.
„In keinem Land der Erde ist es bisher gelungen, langfristig Preis gedämpften Wohnungsbau oder Instrumente sozialen Wohnungsbaus in Hochhäusern zu realisieren, um dadurch das soziale Gefüge in den Quartieren und Stadtteilen zu erhalten, selbst im österreichischen Bundesland Wien nicht.“[20] – Prof. Fabian Thiel (Frankfurt University of Applied Sciences, Fachgebiet Immobilienbewertung)
4. „Hochhäuser sind nachhaltig!“
Nein. Zwar gibt es inzwischen entsprechende Zertifikate für Hochhäuser, sie besagen jedoch nur, dass ein zertifiziertes Gebäude gegenüber üblichen Hochhäusern nachhaltiger ist. Dazu kommt, dass der Begriff „nachhaltig“ (anders als zum Beispiel „bio“) nicht geschützt ist und so zum Greenwashing einlädt. Fakt ist, dass Hochhäuser ab aktuell 60 Metern einen sehr großen ökologischen Fußabdruck haben: die aufwändige technische Erschließung und die dadurch bedingten Geschossflächenverluste, der Brandschutz und der Betrieb der Gebäude sorgen für einen großen Energie- und Materialverbrauch und schränken die Verwendung klimaschonenderer Baustoffe, wie Holz, ein. Hochhäuser brauchen also besonders viel „graue Energie“.
„Graue Energie umfasst Energie zum Gewinnen von Materialien, zum Herstellen und Verarbeiten von Bauteilen, zum Transport von Menschen, Maschinen, Bauteilen und Materialien zur Baustelle, zum Einbau von Bauteilen im Gebäude sowie zur Entsorgung.“[21]
Gewusst? 38 Prozent des weltweiten CO2-Ausstoßes kommen vom Bausektor. Vor allem die Produktion von Zement und Stahl, die laut UN gerade auch durch den vermehrten Bau von Hochhäusern und Wolkenkratzern zugenommen hat, ist sehr energie- und ressourcenintensiv.[22]
Es stellt sich die Frage, wie viele Ressourcen wir verbrauchen sollten, um Wolkenkratzer zu schaffen, die, unter den aktuellen Bedingungen, häufig als Kapitalanlage fungieren. Inzwischen wird immer deutlicher, wie extrem klimaschädlich der Bausektor ist. Deshalb muss heute gelten: besser sanieren als planieren, beim Neubau effizient und mit möglichst nachhaltigen Materialien bauen und nach dem Prinzip der Kreislaufwirtschaft agieren (Stichwort Recycling von Baustoffen).
5. „Hochhäuser haben einen Mehrwert für die Stadt!“
Um den oft umstrittenen Bau von Hochhäusern/Wolkenkratzern für die Bevölkerung attraktiver zu machen, sprechen Investor*innen und Stadtverwaltung von einem „Mehrwert“, der der Stadtgesellschaft durch die Gebäude entsteht. Ob ein Rooftop-Biergarten, wie er auf einem der geplanten 155m hohen Türme am Paketpostareal angedacht ist, allerdings als nachhaltiger Mehrwert für die Stadtgesellschaft gesehen werden kann oder doch ein sozial exkludierender Ort ist, bleibt offen. Wichtig sind konsumfreie Orte, die für alle Menschen zugänglich sind, sozial durchmischte Quartiere, soziale Infrastruktur und Freiräume, auch für subkulturelle Nutzungen oder marginalisierte Gruppen – kurz gesagt ein Lebensraum mit funktionierender Alltagskultur.
6. „Hochhäuser machen München endlich zur Weltstadt!“
Nicht wenige Menschen scheinen sich zu wünschen, dass München weniger „provinziell“ und mehr „weltstädtisch“ daherkommt und sich endlich in einer Reihe mit den großen Metropolen der Welt nennen kann. Bleibt die Frage, was eine „Weltstadt“, eine „Metropole“ eigentlich ausmacht. Sind es hohe Türme, schicke Glasfassaden und ausgefallene Solitärarchitektur? Oder ist es eine weltoffene und inklusive Stadtgesellschaft, in der alle Menschen, unabhängig vom sozialen Hintergrund, am Leben teilhaben können? Eine Stadt, in der das Recht auf bezahlbaren Wohnraum schwerer wiegt als die Renditeinteressen von Investor*innen? Eine Stadt, die urbanes Flair durch soziale Durchmischung, (nicht-kommerzielle) Freiräume für Kunst und Kultur und attraktive und lebenswerte Quartiere schafft anstatt durch Bauprojekte mit zweifelhaftem Nutzen? Wolkenkratzer beherbergen in der Regel Luxuswohnungen oder teure Büroflächen – passen sie als neue Wahrzeichen zu einer Stadt, die sich offiziell dem Gemeinwohl verschrieben hat oder sind sie in Zeiten wachsender Ungleichheit ein Zeichen von gestern?
Eine Skyline mag beeindruckend aussehen – die Frage ist, was dahintersteckt und ob diese Ästhetik es wert ist, gefährliche Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, mit all ihren sozialen Auswirkungen, zu befeuern.
Fazit
Ein paar Geschosse höher zu bauen, kann durchaus ein Beitrag zur Weiterentwicklung der Stadt sein. Ab einer gewissen Höhe verschwindet allerdings der Nutzen für die Allgemeinheit und das Pendel schwingt zugunsten der Investor*innen. Der Mehrwert von Wolkenkratzern für die Stadtgesellschaft ist in der Regel sehr gering, die Gefahren, die eine solche Entwicklung für Umwelt, Immobilienmarkt und soziales Gefüge bedeuten kann, dagegen beträchtlich. Was die Immobilienpreise betrifft, ist die Frage, wie wir mit Bodenwertsteigerungen und Renditen umgehen, für die Stadtgesellschaft existentiell und entscheidend.
Das existenzielle Thema Grund und Boden
Grund und Boden ist unvermehrbar und überlebenswichtig für uns. Trotzdem wird er gehandelt wie ein x-beliebiges Produkt, das man herstellen kann. Das führt zu Problemen, wie Spekulation und extremen Bodenwertsteigerungen. Seit Langem kommen aber gerade aus München Impulse, wie wir sozialverträglich mit Grund und Boden umgehen könnten. Mehr zu diesem wichtigen Thema finden Sie hier.
Dierk Brandt (Vereinsmitglied des Münchner Forum e.V.), Bernhard Fischer (Mitglied des Programmausschusses des Münchner Forum e.V.)
Oktober 2022
Den Flyer ‚Faktencheck Hochhäuser‘ können Sie hier als PDF anschauen. Gedruckte Exemplare zum Verteilen können gerne in der Geschäftsstelle abgeholt werden.
Das ausführliche Quellenverzeichnis finden Sie weiter unten im Drop-Down-Menü.
[1] muenchen.de (o.J.) [2] Umweltatlas Berlin (o.J.) [3] Roskamm (2016): 25f. [4] Landesamt für Umwelt (2021a) [5] Landesamt für Umwelt (2021b) [6] skylineatlas.de (o.J.b)Gesetze-in-bayern.de (2015) [7] Gesetze-in-bayern.de (2015) [8] Lang (2015): S. 26f. [9] Beispiel Frankfurt/Main: Im neuen Grand Tower, Deutschlands höchstem Wohnhochhaus, werden Wohnungen für 30.000€/m² angeboten. Quelle: Murr (2022) [10] Bayerle & Brune (2019): 2 [11] Dreller (2017): 562, zitiert nach Gilbert (1900): 624 [12] Das Hochhaus als „a machine that makes the land pay” (Rodenstein 2020: 270, zitiert nach Willis 1995: 19), da Hochhäuser den „Gebrauchswert des Gebäudes vervielfachen“ (Rodenstein 2020: 270). Sie verweist auf die Gefahr der Bodenspekulation im Umfeld von Hochhäusern (vgl. ebd.). – Rodenstein, Marianne (2020): Hochhäuser aus soziologischer Sicht. In: Breckner, Ingrid et Al. (Hg.): Stadtsoziologie und Stadtentwicklung. Handbuch für Praxis und Wissenschaft. Baden-Baden: Nomos-Verlagsgesellschaft. S. 269-282. [13] Debus & Schüßler (2018) zeigen am Beispiel Frankfurt am Main, dass hohe Geschossflächenzahlen auch bei Wohngebäuden zu deutlich erhöhten Bodenwerten führen (vgl. ebd.: 268). Je mehr Stockwerke auf einer bestimmten Fläche gebaut werden können, desto mehr Wert lässt sich aus dem Boden extrahieren. – Debus, Michael & Schüßler, Marco (2018): Immobilienwertermittlung in Frankfurt am Main. In: zfv Zeitschrift für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement, Jahrgang 143, 2018, Nr. 5. S. 266-275. [14] Skyline-atlas.de (o.J.) [15] Rodenstein (2020): 270 [16] Vogel (2020) [17] Lincke (2021) [18] Thiel (2020): 350 [19] Ebd. [20] Thiel (2020): 354 [21] Baunetzwissen.de (o.J.) [22] Unites Nations Environment Programme (2020): 23
Debus, Michael & Schüßler, Marco (2018): Immobilienwertermittlung in Frankfurt am Main. In: zfv Zeitschrift für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement, Jahrgang 143, 2018, Nr. 5. S. 266-275.
Dreller, Sarah M. (2017): Review:Building the Skyline: The Birth and Growth of Manhattan’s Skyscrapers by Jason M. Barr. In: Journal of the Society of Architectural Historians
Vol. 76, No. 4 (DECEMBER 2017), S. 562-564. San Diego: University of California Press.
Rodenstein, Marianne (2020): Hochhäuser aus soziologischer Sicht. In: Breckner, Ingrid et Al. (Hg.): Stadtsoziologie und Stadtentwicklung. Handbuch für Praxis und Wissenschaft. Baden-Baden: Nomos-Verlagsgesellschaft. S. 269-282.
Roskamm, Nikolai (2016): Bauliche Dichte. Eine Begriffsbestimmung. In: Bauwelt 209, S. 25-27. Gütersloh: Bauwelt BV GmbH.
Thiel, Fabian (2020): Bewertung und Planung von Hochhäusern mit Wohn- und Hybridnutzung. In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert 6/2020. Düsseldorf: Werner Verlag. S. 346-354.
United Nations Environment Programme (2020): 2020 Global Status Report for Buildings and Construction: Towards a Zero-emission, Efficient and Resilient Buildings and Construction Sector. Nairobi.
Um den oft umstrittenen Bau von Hochhäusern/Wolkenkratzern für die Bevölkerung attraktiver zu machen, sprechen Investor*innen und Stadtverwaltung von einem „Mehrwert“, der der Stadtgesellschaft durch die Gebäude entsteht. Ob ein Rooftop-Biergarten, wie er auf einem der geplanten 155m hohen Türme am Paketpostareal angedacht ist, allerdings als nachhaltiger Mehrwert für die Stadtgesellschaft gesehen werden kann oder doch ein sozial exkludierender Ort ist, bleibt offen. Wichtig sind konsumfreie Orte, die für alle Menschen zugänglich sind, sozial durchmischte Quartiere, soziale Infrastruktur und Freiräume, auch für subkulturelle Nutzungen oder marginalisierte Gruppen – kurz gesagt ein Lebensraum mit funktionierender Alltagskultur.
