Vorentscheid am Sattlerplatz: Teilareal soll an Hirmer gehen

Pessimisten haben es geahnt: Wie uns zu Ohren gekommen ist, soll in einer Geheimaktion, in nicht-öffentlicher Sitzung am kommenden Dienstag, den 7. November 2017, ein wesentlicher Teil des letzten Filetgrundstücks in der Münchner Altstadt, das sich im Eigentum der Landeshauptstadt München befindet und zur Nachnutzung ansteht, per Stadtratsausschuss-Beschluss an einen kommerziellen Nutzer für 60 Jahre im Erbbaurecht vergeben werden. Damit wäre der Weg so gut wie versperrt, an dieser sich hervorragend eignenden Stelle, dem sog. Sattlerplatz, einen zentral gelegenen, architektonisch-baulich innovativen Ort für vielfältige bürgerschaftliche, soziale und kulturelle Nutzungen zu gestalten (s. Standpunkte 6.2017).

Dass das sog. „Hirmer“-Parkhaus zwischen Färbergraben, Sattlerstraße und Fürstenfelderstraße, auf städtischem Grund stehend, abgerissen werden soll, ist seit Jahren bekannt. Bekannt ist auch, dass die Nachnutzung des Areals zwei Baublöcke vorsieht. Der eine Baublock schließt – wie bisher – an die westlich davon gelegene Bestandsbebauung direkt an, dann soll ein weiterer Durchgang zwischen Färbergraben und Fürstenfelder Straße entstehen. Östlich davon ist ein weiterer Block vorgesehen, der sich weiter als bisher nach Osten auf den sog. Sattlerplatz bis an die Stellflächen des ehemaligen Postgebäudes schiebt, wodurch nach Verkauf der Immobilie an die Fa. Inselkammer diese zum privaten Vorgarten geworden sind. Und natürlich sind die Begehrlichkeiten groß, scharren die Investoren mit den Hufen und blähen ihre Nüstern, wenn eine solche Fläche im Herzen der Stadt zur Neunutzung und Neugestaltung ansteht. Aber da die Stadt München, also die Stadtgesellschaft Eigentümerin des Grundstücks ist, wäre sie auch die Herrin eines Verfahrens, an dieser Stelle einen Kontrapunkt zu setzen gegen die überkommerzialisierte Innenstadt, wo globale Handelsketten, internationale Anwaltsfirmen und Finanzdienstleister sowie Wohndomizile von mehreren hundert Quadratmetern und untergenutzte „Opernwohnungen“ dabei sind, dem bezahlbaren Wohnen und Leben in der Innenstadt endgültig den Garaus zu machen. Denkbar wäre daher auch, dass an dieser Stelle die Stadt beispielgebend bezahlbares Wohnen in der Altstadt vorbildhaft praktiziert und/oder anderswo verdrängtem traditionellen Versorgungsgewerbe zu günstigen Konditionen – wie im Rathaus am Marienplatz, wie im derzeit zur Sanierung anstehenden Ruffinihaus am Rindermarkt – eine neue Heimstatt bietet. Aber: nichts davon!

Stattdessen nun: Wieder mal derselbe Aufguss. Das Areal soll „hochwertig nachgenutzt“ werden. Da weiß man, was dann kommt: wieder teurer Einzelhandel, wieder teure Büronutzung, wieder mal der unspezifizierte Flächenschlüssel von 20 bis 30 Prozent „Wohnen“; da sieht man vor dem inneren Auge schon die nächsten Opernwohnungen ins Kraut schießen … Und man reibt sich die Augen: Weder das Planungsreferat, das für die Bebauungsplanung zuständig ist, noch das Kommunalreferat, das die städtischen Grundstücke verwaltet und Erbbaurechtsverträge abschließt, sondern das Referat für Arbeit und Wirtschaft beruft den Ausschuss für Arbeit und Wirtschaft ein, um unter dem Label der „Gewerbeförderung“ (sic!) den ersten Komplex der Nachnutzung an Hirmer zu vergeben – einschließlich der Errichtung einer Tiefgarage unter dem gesamten neu zu bebauenden Areal. (Offenbar sind hier Nutzungen vorgesehen, die eine Klientel in die Altstadt – das mit öffentlichem Nahverkehr best-erschlossenste Stadtgebiet – locken soll, welche – wie man weiß – mit dem ÖPNV partout nichts am Hut hat.) Hat sich doch die Haltung bei Politik und Verwaltung seit einigen Jahren durchgesetzt, alle Wünsche des Handels nach Flächenmehrung und (Um-)Bauerweiterungen mit dem Hinweis auf den Internet-Handel, der den Münchner Traditionsunternehmen das Leben immer schwerer mache, umstandslos durchzuwinken (s. Arkaden der Alten Akademie).

Hirmer ist in der Tat ein Münchner Traditionsunternehmen der Herrenbekleidung, dessen Logo seit Jahrzehnten auch am noch stehenden Parkhaus prangt. Dass es sich bei Hirmer um ein notleidendes angestammtes Handelsunternehmen handelt, um das sich die städtische Gewerbeförderung kümmern müsse, war bisher nicht bekannt. Bekannt ist hingegen, dass das traditionelle Herrenbekleidungsunternehmen Teil der als erfolgreich geltenden Hirmer-Gruppe ist, zu der auch das Bekleidungsunternehmen Eckerle sowie Hirmer Immobilien GmbH & Co KG mit Sitz in Andechs gehören. Dieses ist in 18 deutschen Großstädten mit Standorten vertreten, dazu gehören 11 Hirmer-Ladengeschäfte – „ausschließlich in Top 1A- und 1B-Lagen“. Darüber hinaus gehören zu Hirmer Immobilien u.a. auch das Münchner Gewerbegebiet Kistlerhofstraße 70, Wohnanlagen in München und Leipzig sowie MotelOne in der Münchner Hochstraße, ferner Standorte in Wien sowie das Hotel-Resort „Campo Bahia“, wo die deutsche Fußball-Nationalmannschaft während der letzten WM in Brasilien residierte. Hirmer’s Ziel: „Die führende Marktstellung des Unternehmens im Segment für Große Größen soll gehalten und ausgebaut werden. Durch mehr Fläche und wachsende Kompetenz. Gesucht werden hierfür ausschließlich Hochfrequenzlagen in Zentren und Oberzentren Deutschlands sowie im deutschsprachigen Ausland.“ (www.hirmer-immobilien.de)

Bemerkenswert auch, wie schnell Verwaltung handeln kann, wenn es darum geht, wirtschaftliche Interessen unter Dach und Fach zu bringen: Von Anfang August bis Anfang September 2017 hatte die Stadt auf ihrer Immobilien-Webseite das infrage kommende Sattlerplatz-Grundstück im Erbbaurecht ausgelobt – also genau während der Ferienzeit. Und – oh Wunder: es ging nur 1 (in Worten: ein) Angebot dafür ein – von Hirmer. Und gerade mal zwei Monate später, Anfang November, tritt nun der Stadtrats-Ausschuss für Arbeit und Wirtschaft zusammen, um den Beschluss über die Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht zu fassen – in nichtöffentlicher Sitzung, unter Ausschluss der Öffentlichkeit. Honi soit, qui mal y pense …

Da drängen sich viele Fragen auf: etwa danach, welche Planungen denn für das gesamte Ex-Parkhaus-Areal bestehen? Welche Nutzungen sind vorgesehen? Wie steht es mit den Überlegungen aus der Stadtgesellschaft, an dieser Stelle ein bürgernahes, innovatives Kultur-, Kreativ- und Begegnungszentrum zu schaffen? Gibt es Absprachen zur Nutzung des Rest-Areals, etwa mit dem Anrainer gegenüber, der Firma Inselkammer? Wie hoch soll der Erbbauzins sein, wenn „hochwertige Nachnutzung“ angestrebt wird? Und: Sind dies alles Fragen, deren Antworten die Stadtöffentlichkeit nicht zu interessieren haben?

Timeline zum Sattlerplatz

  • Mai 2006: Grundsatzbeschluss des Stadtrats zur Überplanung des Geländes des Süddeutschen Verlags und des Bereichs zwischen Parkhaus „Färbergraben“ und dem ehemaligen Postgebäude.
  • Juli 2009: Grundsatzbeschluss des Stadtrats zur Konkretisierung der Ziele für den Bereich „Sattlerplatz“: ausgewogene Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Gastronomie, kulturellen Einrichtungen, Dienstleistungen sowie innerstädtischem Wohnen.
  • Dezember 2015: Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans Nr. 2102: weitere Konkretisierung mit 20 – 30 Prozent Wohnanteil zur Stärkung des traditionellen Wohnstandorts in der Altstadt.
  • Verwaltungsinterne Entscheidung, die Verwertung des städtischen Grundstücks des „Hirmer-Parkhauses“ nach den Grundsätzen der Gewerbeförderung entsprechend dem Grundsatzbeschluss vom 18. Mai 2011 vorzunehmen.
  • /12. März 2017: Ausstellung von Studienarbeiten von Innsbrucker Architekturstudent/innen über die Nachnutzung des Parkhaus-Geländes als Kreativ- und bürgerschaftliches Begegnungs-Zentrum mit Podiumsdiskussion des Münchner Forums in der „Lothringer 13“ (s. Berichte in der AZ und SZ).
  • Juni 2017: Schwerpunktthema „Der Sattlerplatz in München“ der Standpunkte-Ausgabe 6.2017 des Münchner Forums
  • Juni/ Juli 2017: Ausstellung der Sattlerplatz-Studienarbeiten der Innsbrucker Student/innen auf dem Tollwood-Festival
  • August bis 5. September 2017: Bekanntmachung des Kommunalreferats auf der städtischen Immobilienseite im Internet, dass das Erbbaurecht an einer Teilfläche von 1.200 qm des insgesamt 2.150 qm großen städtischen Grundstücks FlNr. 502 im Wege der Gewerbeförderung vergeben werden soll. Als Grundlage der Vergabe wurde das vom Stadtrat am 18. Mai 2011 beschlossene Vergabeverfahren genannt:Es hat nur ein einziges Unternehmen fristgerecht Bewerbungsunterlagen zur Teilnahme am Auswahlverfahren vorgelegt.
  • November 2017: Sitzung des Stadtrats-Ausschusses für Arbeit und Wirtschaft

Detlev Sträter

„Sit down“ im öffentlichen Raum

Aufenthaltsqualität im Kunstareal

Eine Kunstaktion des Münchner Forums zur Freiflächengestaltung im Kunstareal in Kooperation mit dem Verein Urbanes Wohnen München

von Aurel Braun und Martin Fürstenberg

Im Kunstareal entwickelt sich mit den Museen, Hochschulen und Kultureinrichtungen derzeit ein einzigartiger Aktionsraum für Kunst, Kultur und Wissen. Das Areal ist aber auch reich an öffentlichen Grün- und Freiflächen. Seit 2017 erarbeitet das Schweizer Büro Vogt Landschaftsarchitekten AG im staatlichen Auftrag einen „Masterplan Freiflächen“. Noch sind die Empfehlungen der Fachplaner „unter Verschluss“ (SZ). Was aber erwarten die Menschen von der Freiflächengestaltung im Kunstareal? Wir baten 25 Besucher beim Kunstareal-Fest 2017, ihre schönsten Orte im Gelände zum Sitzen, Liegen und Verweilen mit gelben Sitzhockern ausfindig zu machen, und befragten sie anschließend, woher sie kommen, wo sie sich auf den Grün- und Freiflächen des Kunstareals am besten fühlen und was sie auf diesen Flächen künftig gerne tun würden. Ihre Antworten waren erstaunlich differenziert, praktisch und anregend.
Knapp ein Drittel der befragten Besucher wohnt in der Maxvorstadt oder in den angrenzenden Vierteln (Altstadt, Lehel und Schwabing), die Hälfte im übrigen Münchner Stadtgebiet (von Pasing bis zum Münchner Osten). Ein Viertel kommt aus der Region und von weiter her (Vier-Seen-Gebiet, Rosenheim, Ingolstadt). Die überwiegende Mehrheit wünscht sich eine weit anspruchsvollere Nutzung und Aufenthaltsqualität der Freiflächen, vor allem um die Pinakothek der Moderne (siehe Grafik).
Da sind zunächst die El-tern mit kleinen Kindern. Für sie sind die Freiflächen ein willkommener Spielraum. Morgens beim Aufbau der Hocker vor der Pinakothek der Moderne kommt eine Mutter aus Schwabing auf uns zu. Unsere gelben Hocker machen sie neugierig. Auch wenn es regnet, das Mädchen will spielen und herumtollen, die Mutter ein wenig Unterhaltung. Bald entdecken wir, dass wir gemeinsame Bekannte haben. Das macht gesprächig und vertraut – wie auf einem Spielplatz. Nach einer Stunde müssen Mutter und Tochter fort, zum Kochen nach Hause.

Die Freiflächen als „Tanzboden“. Das interkulturelle Tanzprojekt „Over x Over“ mit Moro Craemer vor der Pinakothek der Moderne

Die Freiflächen als „Tanzboden“. Das interkulturelle Tanzprojekt „Over x Over“ mit Moro Craemer vor der Pinakothek der Moderne

Als der Regen nachlässt, kommen junge Leute ins Quartier. Einige greifen sich unsere Hocker und diskutieren ihre Pläne für den Tag. Die überdachten Vorflächen der Pinakothek bieten ihnen den idealen Schutz- und Warteraum bis zum nächsten Programmstart. Etwas später wird die Vorfläche zum Tanzboden. Dann ziehen die jungen Musiker und Tänzer quer über die Freiflächen zur Gabelsbergerstraße. Überall wo‘s Tanz und Musik gibt, da werden die Flächen „lebendig“.
Einige ältere Semester haben sich mit unseren Hockern unter dem futuristischen Wohnmodell an der Pinakothek der Moderne niedergelassen. Bis das „Futuro“ geöffnet wird, macht es ihnen offensichtlich Freude, in der „Aura“ des Kunstwerks zu warten. Kunst im Freiraum zieht Menschen wie ein Magnet an, sofern sie Größe und Ausstrahlung hat. Dies bestätigt uns ein Besucherpaar aus Ingolstadt. Auf ihrem Tagesausfug ins Münchner Kunstareal steht in der Regel zunächst der Besuch einer Sonderausstellung im Programm, daneben aber immer auch die Chillida-Skulptur „Buscando la Luz“ an der Barer Straße. Das große Kunstwerk auf sich wirken lassen – so der Ingolstädter – gebe Ruhe; noch schöner wäre es im Sitzen aus 10, 15 oder 20 Metern; das wäre eine echte Steigerung des Kunstgenusses. Sie – die Ingolstädterin – liebt eher den „Mann mit der roten Nase“ vor der Ägyptischen Sammlung. Den müsse man aber aus der Distanz anschauen, am besten von der Wiese der Alten Pinakothek, sonst käme er einem zu nahe. Dort steht vorübergehend die „Para-Pagode“ von Alexandra Hendrikoff und lockt die Besucher durch wehende „Gebetsfahnen“ und bequeme Sitzpolster an. Da erinnert sich mancher an die bunten Strohballen vor zwei Jahren am selben Ort – eine wunderbare temporäre Aktion.
Für Besucher aus weiter entfernten Orten spielen die Grün- und Freiflächen fast keine Rolle. Hier wünscht man sich eher, rasch ins Kunstareal zu kommen und hier auf kurzem Weg von Haus zu Haus. Der Wert des Kunstareals seien doch die Schätze in den Häusern! „Das Grün habe ich zu Hause.“ Wenn man sich einmal niedersetzen möchte, hat jeder Besucher seinen Geheimtipp: Der eine schwärmt vom Café Klenze (zur Zeit im Umbau), dem anderen gefällt – uns schwer verständlich – das kühle Design des PdM-Cafés. Zwei Lieblingsorte im Freien werden immer wieder genannt: das Café im Innenhof der Glyptothek und die Aussicht vom Vorhölzer-Zentrum – ein Highlight zum Sehen, Sitzen und Verweilen, und dies ohne Konsumzwang. An Letzterem sehen viele besonderen Bedarf.

Die „Para-Pagode“ von Alexandra Hendrikoff beim Kunstareal-Fest vor der Alten Pinakothek

Die „Para-Pagode“ von Alexandra Hendrikoff beim Kunstareal-Fest vor der Alten Pinakothek

Zum Abschluss unserer Aktion werden uns die Hocker aus den Händen gerissen, von Erwachsenen wie von Kindern. Sie wollen sich eigene Sitzgruppen bauen. Vielleicht sollte man künftig von der strengen, symmetrischen Aufstellung trist anzusehender Parkbänke absehen und den Besuchern überlassen, wo und wie sie sich zusammensetzen wollen.
Es muss ja nicht alles „verplant“ werden. Die allerletzten Hocker „wanderten“ übrigens zur Markuskirche an die Gabelsbergerstraße. Denn überall im Umfeld des Kunstareals wünschen sich die Anrainer breite, menschlich gestaltete Freiflächen, so auch hier am „Entree“ vom Odeonsplatz zum Kunstareal.

Resumée
Was bleibt von diesem Tage? Zunächst die Erfahrung, dass die Freiflächen im Kunstareal keine beliebigen Freiflächen sind. Kunst, Kultur und die Freiflächen des Areals bedingen sich gegenseitig. Sie sollten viel stärker als Einheit verstanden werden. Wichtig wäre, die „Außenflächen“ der Häuser als „Innenraum“ des Kunstareals zu betrachten, mit Hinführung und Bezug auf die jeweiligen Themen des Hauses.
Auch für jene Münchner, die nicht in erster Linie „zur Kunst“ wollen, sollten die Flächen als Teil des öffentlichen Raums intensiver genutzt und bespielt werden. Die Nähe zu den Kunstwerken tut vielen Menschen gut. Gut wäre, noch mehr auf das Verhalten der Nutzer zu schauen: auf ihr Interesse an Freiflächen zum Spielen, zum Verweilen, gelegentlich auch zum Tanzen und Musizieren, wie unter dem Vordach der Pinakothek der Moderne. Das Kunstareal ist ein optimaler Ort, um professionelle Freiflächengestaltung und kreative Ideen der Besucher miteinander zu verbinden.

Tipps für Grün- und Freiflächenplaner im Kunstareal München

1. Hinaus aus den Planungsbüros und häufiger mit den Menschen reden!
2. Intensivere Nutzung der Freiflächen um die Pinakothek der Moderne (PdM) statt öde Schotterflächen und Parkplätze; Aufstellung von Skulpturen und temporären Installationen als Hinführung zu Kunst und Kultur
3. Kurze, leicht erkennbare Wege zu den Museums-Eingängen, auch für Behinderte und eilige Besucher; ein übersichtliches Wegenetz vom Königsplatz bis zum Museum Brandhorst
4. Offene, überdachte Außenflächen vor der PdM, Glyptothek, Antikensammlung als Warte-, Schutz- und Aufenthaltsraum, dann und wann auch zum Musizieren und Tanzen
5. Mehr Begegnungsecken mit Sitzgruppen im Freien zwischen PdM, Türkentor und Museum Brandhorst; Erhalt konsumfreier Räume
6. Mobile komfortable Sitze zum Betrachten der Skulpturen wie Chillidas „Buscando la Luz“ oder „Futuro“,
vor allem aber
7. viele offene Freiflächen um die Alte Pinakothek u.a. zum Spielen, Ausruhen und Verweilen, geschützt vor lautem Straßenlärm und Emissionen.

 

Anmerkung:
Wir danken dem Verein Urbanes Wohnen München e.V., Herrn Manfred Drum, Laszlo Paly, Erich und Ines Jenewein, Wolfgang Heidenreich von Green City sowie Miriam Ganser und Wolfgang Zimmer vom Münchner Forum für ihre tatkräftige Unterstützung der „Sit down“-Aktion beim Kunstareal-Fest 2017.

Aurel Braun ist Student der Geographie und war im Sommer 2017 Praktikant in der Geschäftsstelle des Münchner Forums.

Martin Fürstenberg ist Wirtschaftsgeograph, Stadtplaner und Leiter des AK Maxvorstadt/Kunstareal im Münchner Forum.

Münchner Forum im Münchner Untergrund: Abwasserkanal und Regenrückhaltebecken

Anlässlich des Weltwassertages am 22. März 2017 hatte das Münchner Forum zu einer Führung durch die Münchner Kanalisation in Kooperation mit der Münchner Stadtentwässerung eingeladen. Direkt neben der Ungererstraße beim Nordfriedhof führte Herr Dr. Bernhard Böhm die rund 30 Teilnehmer über einen Einstieg hinunter in die Münchner Unterwelt. Zuerst wurde ein über 100 Jahre alter, inzwi- schen stillgelegter Abwassersammler mitsamt einem Überlauf erkundet. Im Falle starker Niederschläge wurde an dieser Stelle früher ein Teil des Abwassers mittels dieses Überlaufs in die Isar abgeleitet. Heute gelangen aufgrund eines verbesserten Regen- und Abwasserrückhaltesystems nur noch geringe Anteile des Abwassers (ca. 0,5 Prozent) bei extrem starken Niederschlägen in den Vor uter Isar.
Anschließend wurde ein Regenrückhaltebecken unter einer Grünanlage in der Nähe der Schenken- dorfstraße besichtigt. In derartigen Becken kann Regenwasser bei starken Niederschlägen einlaufen und auf diese Weise das Kanalsystem entlasten. Äußerst beeindruckend waren die Dimensionen dieses Beckens, das 20.000 Kubikmeter Wasser aufnehmen kann.
Nach ca. zwei Stunden endete hier die Führung durch einen kleinen Teil des riesigen Münchner Ab- wassersystems, was dennoch bei allen Teilnehmern starke Eindrücke hinterließ.

Lisa Buchner

Lisa Buchner, Praktikantin im Münchner Forum 2016

Arkaden der Alten Akademie im Brennpunkt der Begehrlichkeit

Handlungswissen für Bürger und Investoren

Bei der Umnutzung der Alten Akademie durch den Investor Benko und seine Signa Gruppe geht es in der aktuellen Diskussion vor allem auch um die Erhaltung der Arkaden. Die Arkadenflächen der Alten Akademie umfassen insgesamt 560 qm; davon entfallen auf den Bereich an der Neuhauser Straße 455 qm und entlang der Kapellenstraße 105 qm.
Aus zwingenden städtebaulichen und stadtgestalterischen Aspekten sind diese Arkaden im bisherigen Umfang zu erhalten. Helmut Steyrer hat in seinem Beitrag „Alte Akademie – im neuen Gewand“ in den Standpunkten August/September 8./9.2016 hervorgehoben, dass bei Verwirklichung des 1. Preises des Wettbewerbs ein ganz massiver Eingriff in die Arkaden vorgenommen wird und erhebliche Arkadenflächen dem öffentlichen Raum entzogen und den Ladengeschäften zugeschlagen werden. Es ist ein offenes Geheimnis, dass der Investor, trotz eindeutiger Rechtslage, eine weitgehende Reduzierung der Arkadenflächen an Neuhauser und Kapellenstraße durchsetzen will. Dies soll – so die Intention des Investors – nicht durch rechtsverbindliche Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 1975 erfolgen, sondern im sog. Einzelgenehmigungsverfahren auf der Grundlage von § 34 BauGB (Baugesetzbuch). Würde die Stadt München als Trägerin der Planungshoheit diesem Verlangen des Investors nachgeben, würde die angesichts der herausragenden Bedeutung der Alten Akademie unverzichtbare Bürgerbeteiligung vollständig entfallen.

Arkaden Kaufingerstraße 4

Arkaden Kaufingerstraße 4, Zustand 2016 mit abgeschrägter Ecksituation, reduziert um 9 qm.

Gewichtige ökonomische Begehrlichkeiten treiben den Investor an, eine Reduzierung der Arkaden zu Gunsten von Ladenflächen durchzusetzen. Sollte dies gelingen, würde ein Bezugsfall geschaffen, der das städtebauliche Gesamtkonzept für alle Arkaden in der Altstadt in Frage stellt. Die bisherigen Bemühungen der Stadt, die Arkaden in der Achse Neuhauser/ Kaufingerstraße zu erhalten, würden konterkariert. Dies ist exemplarisch belegt durch das Ringen um die Arkaden des Anwesens Kaufingerstraße 4. Die Stadt München hat diese Arkaden gegen die Erweiterungswünsche des dortigen Geschäftsinhabers jahrelang in aller juristischen Konsequenz verteidigt. Ausgangspunkt für die diesbezügliche Recherche des Verfassers war ein vergilbter Zeitungsausschnitt aus seinem Archiv: Ein Bericht im Lokalteil der SZ vom 03.05.2000 Nr. 101 über den Rechtsstreit eines Geschäftsinhabers gegen die Stadt München vor dem Landgericht München I. Diese Berichterstattung der SZ ermöglichte es, die üblicherweise anonymisierten Entscheidungen der Gerichte in dieser Sache zu entschlüsseln und exakt zu verorten. Ab 1999 kämpfte die Stadt München fünfzehn Jahre lang vor Zivil- und Verwaltungsgerichten, um die Erweiterung des Juweliergeschäfts Kaufingerstraße 4 zu Lasten einer ca. 40 qm großen Arkadenfläche zu verhindern, welche durch eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten der Stadt zivilrechtlich und öffentlich-rechtlich mit einer Baulinie gesichert war (vgl. Übersicht in Kasten 1). Letztlich musste die Stadt mit Abschluss der gerichtlichen Verfahren in den Jahren 2013/14 nur eine Reduzierung der Arkade um neun Quadratmeter hinnehmen. Durch das beharrliche Engagement der Stadt wurden im Fall „Arkaden Kaufingerstraße 4“ insgesamt 30 qm Arkadenfläche als öffentlicher Raum gerettet und für die bürgerschaftliche Nutzung erfolgreich verteidigt.

Kasten 1

Die Verteidigung der Arkaden in der Kaufingerstraße 4 durch die Stadt München in den Jahren 1999 bis 2014
Entscheidungen der Zivilgerichte:

– Urteil des Landgerichts München I
vom 15. 03. 2000 Nr. 9 O 11237/99
– Urteil des Oberlandesgerichts München
vom 18. 09. 2000 Nr. 31 U 2919/00
– Beschluss des Bundesgerichtshofs
vom 25. 10. 2001 Nr. V ZR 397/00 Entscheidungen der Verwaltungsgerichte:
– Urteil des Verwaltungsgerichts München
vom 13. 06. 2005 Nr. M 8 K 05.62
– Beschluss des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs
vom 09. 01. 2006 Nr. 2 ZB 05.2370
– Urteil des Verwaltungsgerichts München
vom 30. 03. 2006 Nr. M 10 K 05.6177
– Urteil des Bayer. Verwaltungsgerichtshof
vom 23. 07. 2009 Nr. 8 B 08.1049
– Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts
vom 22. 03. 2010 Nr. 9 B 102.09
– Urteil des Verwaltungsgerichts München
vom 02. 04. 2012 Nr. 8 K 11.1483
– Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 28. 11. 2013 Nr. 2 B 13.1587
– Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts
vom 05. 06. 2014 Nr. 4 B 14.14

Mit einer Fläche von 560 qm haben die Arkaden der Alten Akademie allein schon von ihrer Größe eine andere Dimension.
Der Signa Gruppe wurde vom Freistaat Bayern die Nutzung des 6.055 qm großen Areals der Alten Akademie im Wege des Erbbaurechts auf die Dauer von 65 Jahren eingeräumt. Der vereinbarte Erbbauzins soll etwa 240 Millionen Euro betragen haben. Grundlage für die Erbbaurechtsvergabe im Bieterverfahren im Jahr 2013 war die Gesamtkonzeption des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 1975 aus dem Jahr 2005, welche ausdrücklich die Erhaltung der Arkaden vorsah (vgl. Kasten 2, Seite 27). Die Signa Gruppe gab das höchste Gebot ab und bekam den Zuschlag.
Ein Investor, der aufgrund eines Höchstgebots den Zuschlag erhält, kann sich nicht nachträglich darauf berufen, dass bei Einhaltung der maßgeblichen Eckdaten, welche Grundlage der Auslobung waren, das Projekt nicht rentierlich durchzuführen sei. Insoweit trägt der Investor das ökonomische Risiko. Eine andere Betrachtung führt zur Verzerrung gegenüber unterlegenen Mitbietern, die ihr Gebot realistisch unter Erhaltung der Arkaden kalkuliert haben. Dies gilt auch dann, wenn im Nachhinein maßgebliche Eckdaten zu Gunsten des Investors modifiziert werden.

Kasten 2

Die Bedeutung der Arkaden der Alten Akademie in den Aufstellungsbeschlüssen zum Bebauungsplan Nr. 1975 von 2005 und 2015 Im Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 1975 von 2005 wird die besondere städtebauliche Bedeutung der Arkaden erkannt:
„Große Bedeutung haben … die Arkaden im Gebäude Neuhauser Straße 10 (Kaufhaus Hettlage). Die Arkaden stellen zusammen mit den Passagen als typisches Münchner Gestaltungsmerkmal ein wertvolles stadtbildprägendes Prinzip dar, das den Fußgängern Schutz vor der Witterung bietet und gleichzeitig ein die Fußgängerzone ergänzendes und vernetzendes Wegesystem bildet. Darüber hinaus wurden die Arkaden auch als architektonisches Gestaltungsmittel eingesetzt und ergeben eine differenzierte Fassade mit einem anspruchsvollen Erscheinungsbild.“
Dementsprechend ist in den Eckdaten ausdrücklich als Forderung festgelegt:
„Da die heutige Situation in der Fußgängerzone geprägt ist durch sehr hohe Fußgängerströme, ist gerade an dieser Engstelle in der Neuhauser Straße die Beibehaltung und Entwicklung der Arkaden dringend erforderlich. Der Erhalt der Arkaden ist auch ein Ziel des Innenstadtkonzepts.“
In der durch Stadtratsbeschluss vom 11. November 2015 erfolgten „Fortschreibung“ des Aufstellungsbe- schlusses von 2005 wird konsequent ausgeführt: „Die Arkaden müssen als typologisches Element als öffentlich zugänglicher Außenraum erhalten bleiben. Der Erhalt ist planungsrechtlich durch einen übergeleiteten Baulinienplan sowie eine entsprechende Dienstbarkeit zu Gunsten der Landeshauptstadt München gesichert.“ Durch weitere, auffällig weich formulierte Zusätze wird für den Kenner der Planungssprache deutlich, dass die Möglichkeit von Modifikationen eröffnet werden soll.
In der Auslobungsbroschüre für den Realisierungswettbewerb wurden Preisgericht und teilnehmende Architekten präzise über die planungsrechtlichen Fixpunkte aufgeklärt: „… entlang der Neuhauser Straße 10 besteht ein einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB in Form von Baulinien und Festsetzungen von Arkaden. Die Arkadenfläche ist als Dienstbarkeit zu Gunsten der Landeshauptstadt München gesichert und dem öffentlichen Verkehr (Fußgängerzone) gewidmet.“

Wird dem Investor durch Bebauungsplan oder Baugenehmigung nach § 34 BauGB eine erhebliche Reduzierung der Arkaden – entgegen der Ausschreibungsgrundlage und den Eckdaten sowie den bislang rechtsverbindlichen Vorgaben – zugebilligt, erwächst ihm ein beachtlicher Planungsgewinn. Der zusätzliche Ertragswert des Objekts steigt damit erheblich. Nach neuesten Bewertungen beträgt der Mietwert für Läden in dieser Triple-A-Situation der Fußgängerzone ca. 350 Euro/qm. Bei einer Arkadengesamtfläche von 560 qm und einer Reduzierung um nur 50 Prozent errechnet sich auf die Dauer von 65 Jahren ein zusätzlicher Mietertrag von rund 77 Millionen Euro. Selbst wenn ein solcher „Planungsgewinn“ durch die Stadt München ganz oder teilweise „abgeschöpft“ würde, hätte solches Nachgeben gegenüber dem Investor erhebliche städtebauliche Folgewirkungen über den Einzelfall hinaus. Es würde ein Bezugsfall geschaffen, der – wie oben ausgeführt – die bisher konsequente Linie der Stadt zur Erhaltung von Arkaden gänzlich aushebeln würde.
Vor den Zivil- und Verwaltungsgerichten hat sich die Stadt München bei der Verteidigung der „Arkaden Kaufingerstraße 4“ in insgesamt elf (!) Gerichtsverfahren im Wesentlichen mit folgenden Argumenten durchgesetzt:
– Arkaden sind trotz der Schaffung der Fußgängerzone weiterhin unverzichtbar,
– Erhaltung der Arkaden aus städtebaulichen Gründen zum Schutz gegen Witterungseifl üsse und als
Verweilorte im Bereich der Fußgängerzone,
– Arkaden sind von erheblicher Bedeutung für das städtebauliche Gesamtkonzept der Münchner Altstadt,
– Arkaden sind wesentlicher Bestandteil des „Maßnahmekonzepts Innenstadt“,
– Schutz der Arkaden durch das „Arkadenkonzept. Marienplatz und Fußgängerzone“.

Mit Entscheidung vom 28. November 2013 verpflichtete der Bayerische Verwaltungsgerichtshof die Stadt München im Verfahren „Arkaden Kaufingerstraße 4“, eine Ladenerweiterung unter Reduzierung der Arkadenfläche um neun Quadratmeter zu genehmigen. Es handelte sich um eine atypische Situation, da die Arkade Kaufingerstraße 4 am Nachbaranwesen Kaufingerstraße 6 endet. Die gerichtlich zugebilligten neun Quadratmeter ermöglichten lediglich eine Abschrägung der Ecksituation, führten aber nicht zu einer Reduzierung der Durchgängigkeit. Eine komplette Überbauung der rund 40 qm großen Arkaden lehnte das Gericht mit der Begründung ab, dass dies in das Arkadenkonzept der Stadt München eingreifen würde und damit im Widerspruch zur städtebaulichen Gesamtkonzeption der Stadt stehe, bei der die Arkaden ein wichtiges städtebauliches Prinzip darstellen. Im Zusammenhang mit dem Maßnahmenkonzept zur Aufwertung der Münchner Innenstadt solle dieses städtebauliche Prinzip erhalten und weiterentwickelt werden.
Das Urteil des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs vom 28. Nov. 2013 Nr. 2 B 13.1587 ist in den Bayerischen Verwaltungsblättern 2014, S. 700 abgedruckt und kann im Netz unter openJur 2014, 3477 aufgerufen und ausgedruckt werden.

Kasten 3

Verstärkter Schutz der Arkaden in den Leitlinien Altstadtensemble München 2015 Münchens Altstadt verfügt über keine konsequent durchgängig angeordneten Arkadensysteme. In der Wiederaufbauphase wurden allerdings in unterschiedlichen Teilbereichen der Altstadt – dort, wo es durch Neubaumaßnahmen möglich war – Arkaden errichtet, um für Fußgänger attraktiven, sicheren Bewegungsraum zu schaffen. Diese bis heute überlieferten Arkadenbereiche sind öffentlich gewidmet und bilden eine willkommene Aufweitung und Bereicherung des öffentlichen Raumes, Schutz vor Regen und Sonne
und abwechselnde Raumerlebnisse. Eine Umwandlung von Arkadenflächen in Verkaufs- oder Gewerbeflächen konnte bisher in aller Regel vermieden werden. Der kommerzielle Druck ist inzwischen jedoch erheblich gestiegen. Die Erhaltung der Arkadenflächen in der überlieferten Form ist deshalb ein wichtiges Ziel des Ensembleschutzes.
Quelle: Altstadtensemble München. Leitlinien zum Planen und Bauen, Hrsg. Referat für Bauordnung und Stadtplanung, München S. 34, Stadtratsbe- schluß vom 11. Nov. 2015

Ob und inwieweit Stadtverwaltung und Stadtrat den Begehrlichkeiten der Signa Gruppe, die Arkaden der Alten Akademie ganz oder teilweise zu schließen, nachgeben werden, ist derzeit nicht absehbar. Es wäre nicht nachvollziehbar, wenn die Stadt München gegenüber der Signa Gruppe eine wie auch immer geartete Reduzierung der Arkaden der Akademie zulassen würde. Auch gegenüber dem Investor ist jener strenge Maßstab anzulegen, den die Stadt fünfzehn Jahre lang gegenüber einem Bürger in der „Causa Arkaden Kaufingerstraße 4“ angelegt hat. Die „Causa Arkaden Kaufingerstraße 4“ gibt die Verteidigungsstrategie vor und liefert nicht nur juristische Argumente, sondern zugleich die politisch-administrativen Vorgaben, um den Begehrlichkeiten des Investors nicht nur zu widerstehen, sondern diesen mit Nachdruck entgegenzutreten.
In diesem Zusammenhang müssen die in der „Causa Arkaden Kaufingerstraße 4“ von der Stadt erstrittenen Urteile den Entscheidern der tangierten städtischen Referate (Direktorium, Planungsreferat, Baureferat, Kommunalreferat), aber auch den Mitgliedern des Stadtrats in den beteiligten Gremien zur Kenntnis gebracht werden.
Besondere Bedeutung kommt seit Ende 2015 den neu geschaffenen „Leitlinien zum Planen und Bauen im Altstadtensemble München“ zu (vgl. Kasten 3). Diese „Leitlinien“ sind wesentliche Grundlage für den Umgang mit der Alten Akademie, insbesondere in Bezug auf deren Arkaden. Sie ergänzen die bisherige Strategie der Stadt zur Verteidigung der Arkaden um einen wichtigen juristischen Baustein.

Klaus Bäumler
Klaus Bäumler ist Leiter des Arbeitskreises Öffentliches Grün, 2. Vorsitzender des Programmausschusses des Münchner Forums und Richter am Bayer. Verwaltungsgerichtshof retd.

Zum Weiterlesen

Münchner Forum zum Schwerpunktthema Alte Akademie: Online-Magazin „Standpunkte“, Heft 08/09.2016 S. 1-11;
Private Internet-Seite von Hans Hanfstingl: Aktion gegen den faulen Zauber: https://alte-akademie.live/

Stellungnahme des AAN zum Ring-S-Bahnkonzept der Freien Wähler

Gute Ergänzung zum S-Bahnkonzept “Plan A”

Am 12. Oktober 2016 haben die Freien Wähler eine neues Konzept zum Bau eines S-Bahn-Rings in München vorgestellt (Links siehe unten).
Im Vorschlag der Freien Wähler zum S-Bahn-Ring sind Nutzen und Platzbedarf im Vergleich zum Mittleren Ring sehr schön aufgezeigt. Ebenso ist zu begrüßen, dass auch auf die geplanten Neubaugebiete eingegangen wird und somit der ÖPNV in Abhängigkeit von der Stadtentwicklung betrachtet wird.
Aus Sicht des AAN (Arbeitskreis Attraktiver Nahverkehr) ist das Konzept eine gute Erweiterung von Plan A (gemeinsames Konzept von BN, Pro Bahn, VCD, BKS, AAN, Green City von 2012) zum S-Bahnausbau, http://www.plan-a-muenchen.de/Grafiken/20120126_Plan_A_Konzept_lang.pdf), da Plan A keine Aussagen zum S-Bahnnordring enthält, sonst aber nach wie vor aktuell ist.
Von den erforderlichen Streckenausbauten her ergeben sich erhebliche Synergieeffekte:
In beiden Fällen ist der Vollausbau des Südrings erforderlich (4 gleisig, so nicht explizit in Plan A beschrieben) sowie der Ausbau der Strecke Zamdorf-Johanniskirchen (zusätzlicher Effekt: Der Südring kann von Güterzügen entlastet werden).
Aus Sicht des AAN sollten die für den 10 Minutentakt erforderlichen S-Bahnen auf bestehenden Tunnel und Südring verteilt werden (wie in Plan A beschrieben, dafür ist natürlich ein Ausbau der Außenstrecken erforderlich). Die Bedienung des Nordrings hat dann durch zusätzliche Linien zu erfolgen – dies allein schon aus Kapazitätsgründen: Heute hat die S-Bahn im Stadt-Umland Verkehr nur einen Anteil von einem Drittel.
Sicherlich sind noch viele Fragen offen, ob und wie z.B. durch die Nordring-S-Bahnen Verbindungen nach Pasing (Anschluß zum RE Verkehr) und Dachau hergestellt werden sollten oder ob auch alternative Streckenführungen zur Anbindung des Gebiets der SEM Nordost sinnvoll sind (siehe hier http://muenchner-forum.de/wp-content/uploads/2016/03/E_NOR_M_Entwicklungskonzept_Nord_Ost_München.pdf Folie 7 und 11) . Auch ist z.B. denkbar, den Ring anfangs über Heimeranplatz – Laim – Moosach zu schließen und den Tunnel in der Landshuter Alle später zu bauen.
Wesentlich aber ist, dass in allen Fällen die o.g. Ausbaumaßnahmen (d.h. Südring und Zamdorf-Johanneskirchen) erforderlich sind, die aber – und das ist der große Vorteil – schrittweise realisiert werden können. Insofern ergänzen sich beide Konzepte sehr gut.

Vorstellung der Studie
http://www.michael-piazolo.de/aktuell/die-staatsregierung-faehrt-beim-oepnv-ausbau-nur-auf-sicht/

Studie und Präsentation:
http://www.michael-piazolo.de/wp-content/uploads/2016/10/herzog-atabay-2016-perspektiven-fr-den-schienenverkehr-im-groraum-mnchen.pdf
http://www.michael-piazolo.de/wp-content/uploads/2016/10/herzog-atabay-2016-prsentation-vom-11-10-2016-perspektiven-fr-den-schieneverkehr-im-groraum-mnchen.pdf

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