Offener Brief an OB Dieter Reiter, Betr. Standort 2. Konzertsaal

Betr. Standort 2. Konzertsaal 
München, den 4. März 2015

Sehr geehrter Oberbürgermeister,
lieber Herr Reiter,

mit Sympathie haben wir wahrgenommen, dass nach dem Wahlergebnis und der Zusammenarbeit von CSU und SPD im Rathaus auch zwischen dem Münchner Rathaus und der Staatsregierung eine Zusammenarbeit zum Wohl der Stadt begonnen hat. Ein erstes Ergebnis ist eine Kooperation in Sachen Musikleben in München. Das Ergebnis findet unseren Beifall zum Abschied vom Standort Finanzgarten für einen neuen Konzertsaal. Der Standort ist zu klein, zu empfindlich und gilt den Münchnern als ein unvergleichliches, unantastbares, romantisches Gartenjuwel.
Die gemeinsame Nutzung eines Konzertsaales für die Münchner Spitzenorchester und auswärtigen Gastorchester ist, wie sich herausstellt, für Bayern und für München räumlich ungenügend, zudem ohne Entwicklungsmöglichkeiten für das rege, weiter aufstrebende Musikleben. Deshalb sollte die Überlegung, im Gasteig einen Superstandort zu erzwingen, rasch aufgegeben werden.
Wir bitten Sie, die Planungshoheit der Stadt zur Geltung zu bringen, um ein geeignetes Grundstück mit Baurecht in München zu schaffen bzw. zu entwickeln. Wir sind der Meinung, dass bei der Suche nach einem solchen Grundstück folgendes bedacht werden muss:
Der Ort sollte in einem Entwicklungsgebiet liegen, das durch einen Standort für einen Konzertsaal geprägt und städtebaulich aufgewertet werden kann, wie beispielsweise an der Friedenstraße am Ostbahnhof. Das Gärtnerplatztheater und das Prinzregententheater sind hierfür gute Vorbilder.
Der Ort sollte von der Region aus problemlos mit dem ÖPNV erschlossen sein, die Nähe zu einem Bahnhof wäre zudem optimal. So könnte die Belastung der Stadt durch den Individualverkehr gering gehalten werden und sich am Standort auch Gastronomie entwickeln für die Konzertbesucher, die ohne Promillesorgen den Abend ausklingen lassen wollen.
Für wichtig halten wir, dass neben einem Konzertsaal Platz für weitere kulturelle Angebote frei gehalten werden bzw. sich befinden, mit denen ein so lebendiger Standort entstehen kann, wie es der Gasteig gegenwärtig ist.
Der Arbeitskreis Kulturbauten im Münchner Forum hat sich in den vergangenen Jahren mit Standorten beschäftigt, die in Frage kämen. Allerdings sind große planerische Anstrengungen vonnöten, um einen solchen Raum von bestehenden Planungen zu befreien. Einen Standort, der entweder der Stadt oder dem Freistaat gehört, wird es aller Vorausicht nach nicht im genannten Umgriff geben. Zur Investition für einen Saal kommen daher noch Grundstückskosten und evtl. Freimachungskosten hinzu.
Wir sind der Meinung, dass nicht nur das Musische in München und der Metropolregion weiterer Investitionen bedarf, sondern auch die städtebaulichen Zugewinne für München erheblich sein werden.
Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, bitte schalten Sie sich bei der Suche nach einem neuen Standort in die Debatte ein und übernehmen Sie die Führung.

Mit freundlichen Grüßen
Arbeitskreis Kulturbauten
Leiter des Arbeitskreises Kulturbauten

Wolfgang Zimmer,
Münchner Forum

Stadtratsbeschluss mit Placebo-Effekt

Zur Beschlussvorlage Gartenstädte, Erhalt des Charakters und bauliche  Entwicklung, vom 16.07.2015

Der Rückblick:

Die Zusammenfassung aller Versäumnisse und Niederlagen der vergangenen Jahrzehnte bei den unzureichenden Versuchen, in den „Gartenstädten“ in München nach Auslaufen der Staffelbauordnung 1979 planerisch zu steuern, ist in der Beschlussvorlage gut dargestellt und ist eine sowohl verdienstvolle als auch schmerzhafte Aufarbeitung der Vergangenheit.

Die Zukunft:

Heute geht es aber darum, die Möglichkeiten zu nutzen, die uns zur Verfügung stehen und – die uns zur Verfügung stehen könnten, wenn es gelingt, den gesetzlichen Rahmen zu erweitern. Dazu müssen Ziele definiert werden: Welchen Charakter sollen die „Gartenstädte“ der Zukunft haben, was sollen sie im Zusammenhang mit Dichte und Wohnraummangel leisten, oder nicht leisten? Zur Positionierung der sog. Gartenstädte im Rahmen der langfristigen Entwicklung Münchens liest man in der Beschlussvorlage nichts. Das ist ein Indiz für Ratlosigkeit, die angesichts politischer Indifferenz nicht verwundert: Einmal sollen die Gartenstädte geschützt werden, dann wieder sollen sie ihren Beitrag zur Behebung der Wohnungsnot leisten.

Eine gestaltende Bauleitplanung mittels Bebauungsplänen wird höchstens in Einzelfällen für möglich gehalten. Diese Einzelfälle sind im Vortrag bereits so exotisch beschrieben, dass es sie in der Realität kaum geben wird. Alternativ wird eine blockweise Betrachtung von Quartieren in den „Gebieten mit Gartenstadtcharakter“ angeboten, wobei der Ansatz von Bedeutung sein könnte, um das Potential der Nachverdichtung zu ermitteln. Das dargestellte Vorgehen ist jedoch rechtlich unverbindlich, nicht großräumig angelegt und wird davon abhängig gemacht, dass ein konkretes Baugesuch in einem Quartiersblock den Bedarf nach Untersuchungen auslöst.

Es wäre außerordentlich hilfreich, wenn blockweise Entwicklungspotentiale flächendeckend ermittelt würden. Daraus ließen sich Schlüsse ziehen für das Ausmaß der zu erwartenden Nachverdichtung in diesen Gebieten. Wermutstropfen bleibt, dass die Stadt kaum steuernden Einfluss hat: Die Entwicklung folgt gemäß § 34 Baugesetzbuch eigenen Gesetzmäßigkeiten – er lässt Bauvorhaben zu, wenn sie sich in die Eigenart der näheren Umgebung (unter Verweis auf Referenzbauten) einfügt und ihre Erschließung gesichert ist. Für die notwendige Erweiterung der sozialen, schulischen, kulturellen sowie Verkehrs-Infrastruktur in den „nachverdichteten“ Gartenstadtgebieten muss dann die Gemeinschaft aller Münchner aufkommen, während Eigentümer leistungslose Gewinne durch die Aufwertung ihrer Grundstücke erzielen. Diese Entwicklung schafft eine Gerechtigkeitslücke in der Stadtgesellschaft. Die Beschlussvorlage erwähnt die „mittelfristige Infrastrukturplanung“ nur kurz. Sie hat aber einen hohen Stellenwert, denn es müssen finanzielle Mittel für die wachsenden Einrichtungen des öffentlichen Bedarfs aufgebracht und Flächen dafür vorgehalten werden.

Das Fazit:

Es ist leider ernüchternd: Der Beschluss setzt Hoffnungen in städtebauliche Rahmenpläne für zwei ausgesuchte Gebiete, die Erkenntnisse liefern sollen für eine städtebauliche Qualität bei der Fortentwicklung in „Gartenstädten“. Welche Qualität ist aber gemeint? Ist es Bestandserhalt, moderate oder konsequente Nachverdichtung? Will man erweiterte rechtliche Eingriffsmöglichkeiten? Zwei Rahmenpläne sind zudem für den Einstieg in eine aktive Stadtplanung völlig unzureichend, lassen sich nur als Pilotprojekte zum Sammeln von Erkenntnissen verstehen. Die rechtliche Unverbindlichkeit der Rahmenpläne lässt sie leider als „Papiertiger“ erscheinen. Das kann nicht die Qualität des „Tigers“ Bebauungsplan mit seinen verpflichtenden Verfahren der Bürgerbeteiligung und verbindlichen Ergebnissen ersetzen.

Die politischen Botschaften:

Sie sind vielfältig und widersprüchlich wie die Interessen der „Gartenstädtler“ selbst: Kaum ist ein alter Kämpfer für den Erhalt der Gartenstadt aus dem Leben gegangen, machen sich die Erben über das Grundstück her und verkaufen es hochpreisig an den Bauträger, der es bis zum Anschlag mit Baurecht auffüllt. Die Erfahrung zeigt, wie dünn das Eis der Begeisterung für die „Grüne Lunge“ ist, wenn die wirtschaftliche Verwertung lockt. Es ist fatal, wenn die Zufälligkeit von Besitzverhältnissen den Ausschlag gibt dafür, ob Quartiere ihren Charakter behalten oder „umkippen“.

Es geht aber nicht nur um die Spielräume des derzeitigen Planungsrechts, die weit mehr als bisher ausgeschöpft werden sollen, will man aktive Stadtentwicklung in den „Gartenstädten“ betreiben. Darüber hinaus wird im Grundsatz ein Konflikt um die Bodenordnung erkennbar, der politisch auszutragen wäre:

Die leistungslosen Gewinne durch Bodenwertsteigerung in den „Gartenstädten“ sind nahezu ein „Geschenk des Himmels“, das ein gütiger § 34 BauGB über bauwillige Grundstücksbesitzer streut. Für die notwendigen Infrastruktur-Erweiterungen, die in den Gartenstädten durch weitere Verdichtungen notwendig werden, sollten daher die Nutznießer der Verdichtung ihren Beitrag leisten. Wenn Grundstückseigentümer durch Nachverdichtung ihr Baurecht ausschöpfen und damit erhebliche Wertsteigerungen realisieren, ist zu fordern, dass sie einen Teil dieser Gewinne für öffentliche Aufgaben im Stadtteil  abführen: Denn durch fortwährende Nachverdichtung entsteht ein wachsender Bedarf an Infrastruktureinrichtungen incl. öffentlicher Flächen, die hierfür vorgehalten werden müssen. Zur Abschätzung des zu erwartenden Bedarfs bleibt es dabei der Stadt nicht erspart, flächendeckend die Entwicklungspotentiale in den „Gartenstädten“ zu erfassen.

Für eine solidarische Stadtgesellschaft sollte es selbstverständlich sein, dass Begünstigte sich an den Folgelasten einer Entwicklung beteiligen, von der sie profitieren. Es gibt ja schon Beispiele, wie eine „Abschöpfung“ möglich ist:

Die Stadt München hat 1993 die SoBoN (Sozialgerechte Bodennutzung) gegen zunächst massive Widerstände eingeführt und zum Erfolgsmodell gebracht: Private Investoren müssen im Rahmen von Bebauungsplanverfahren einen Teil ihrer Erlöse aus Bodenwertsteigerungen an die Kommune abführen, um die notwendigen Infrastrukturmaßnahmen, die durch die Maßnahme ausgelöst werden, mit zu finanzieren.

Ein weiteres Beispiel: Das Besondere Städtebaurecht gibt in § 154 den Kommunen zur Aufgabe, nach Abschluss der Gesetzlichen Sanierung Ausgleichsbeträge von den begünstigten Eigentümern im Sanierungsgebiet einzuziehen. In München werden diese Beträge ermittelt zwischen Anfangswert und Endwert für den Sanierungszeitraum. Die Wertsteigerung entsteht durch die Behebung Städtebaulicher Missstände, wofür erhebliche öffentliche Mittel eingesetzt wurden.

Diese Fälle könnten Modelle sein:

Im bestehenden Städtebaurecht gibt es keinen Ansatz für eine „SoBoN“ oder für „Ausgleichsbeträge“ Gartenstädte. Rechte sind aber veränderbar, Gesetzesinitiativen und -änderungen tägliches Brot der Politik. Wenn es wichtig genug ist, sind die Gartenstädte mit dabei.

Helmut Steyrer

Die Theresienhöhe soll aufgehübscht werden

Das in den frühen 1970er Jahren entstandene, bis zu 15 Stockwerke hohe Betongebirge oberhalb der „Wiesn“, ist in die Jahre gekommen. Zwei Investoren wollen es als künftiges Stadtteilzentrum wieder auf Vordermann bringen.

 

1972 begann man nach dem Entwurf des Münchner Architekten Ernst Maria Lang mit dem Bau eines Stadtquartiers mit Kaufhaus oberhalb der Theresienwiese. Auf dem ehemaligen Gelände der Hacker-Brauerei im Straßegeviert von Schwanthaler-, Schießstätt-, Gollierstraße und Theresienhöhe entstand ein breitgefächertes Ladenangebot mit zwei Wohnhochhäusern und einem Hotel. Es gab ein Karstadt-Warenhaus, das nach Umbauten durch den Architekten Prof. Fred Angerer zum Einrichtungshaus wurde und später vom Möbelhaus Lutz weiterbetrieben wurde, ferner Fachgeschäfte aller Art und eben die beiden  Wohnhochhäuser. Heute stehen dort rund 230 Eigentumswohnungen und etwa hundert Hotelzimmer über den Ladengeschossen und den Parketagen. Die frühere Hacker-Brauerei ist mit einem Gasthaus und kleinem Biergarten vertreten. Die Möbel-Etagen stehen seit zwei Jahren leer. 2017 soll wieder mehr Leben in dieses Viertel einziehen.
Das Münchner Forum veranstaltete dazu am 02. März 2015 ein Informationsgespräch. Unter der Moderation von Markus Weinkopf (Münchner Forum) standen Dr. Jürgen Büllesbach (Geschäftsführer Bayerische Hausbau), Harald Ortner (Geschäftsführer HBB), Cornelius Mager (Chef der Lokalbaukommission in Vertretung  von Stadtbaurätin Prof. Dr. Elisabeth Merk) und Sybille Stöhr (Vorsitzende des Bezirksausschusses Schwanthalerhöhe) den Fragen der gut 200 anwesenden Bürgerinnen und Bürger Rede und Antwort.

Der Hausbau gehören der nördliche Gebäuderiegel an der Schwanthalerstraße und das Gasthaus in der Südostecke des Areals, der HBB große Teile des übrigen Geländes mit den leer stehenden Möbel-Etagen. Die Eigentumswohnungen haben viele Besitzer. Die Hausbau und die HBB haben sich nun zusammengetan, um diesen Straßenblock zeitgemäß zu modernisieren. Er soll ein Stadtteilzentrum mit Ausstrahlungskraft auch in andere Stadtviertel werden.

Das ist aber bereits einer der Knackpunkte an dieser Planung. Denn die Investoren planen auf der Theresienhöhe rund 35.000 Quadratmeter Verkaufsfläche für bis zu hundert Läden.10.000 Quadratmeter davon nehmen die bestehende Ladenfläche des Saturn-Marktes ein. Somit steht etwa 25.000 Quadratmeter neu zu belegende Ladenfläche zur Verfügung. Das ist zwar weniger als im Olympia-Einkaufzentrum, aber deutlich mehr als in den Riem- und ursprünglich auch in den Pasing-Arcaden. Eine solche Größe sei nötig, damit die Kundschaft genügend Auswahl vorfinde, sagte HBB-Geschäftsführer Harald Ortner Sei die Auswahl zu gering, suchten sich die Käufer andere Ziele. Cornelius Mager will aber vermeiden, dass dieses Einkaufszentrum von anderen Standorten mehr als zehn Prozent Umsatz abzieht, und seine Ausstrahlung daher sinnvoll begrenzen. Vorrang müsse die Nahversorgung haben; zugleich solle die Theresienhöhe aber auch ein Fachmarktzentrum bleiben, wie es das mit seinem Saturn-Markt heute schon ist.

Ausstrahlung wollen die Investoren nicht nur durch schiere Größe erreichen, sondern durch ein vielfältiges Sortiment, was besonders Sybille Stöhr begrüßte. Es soll also wieder mehr Läden geben. Die bräuchten ein attraktives Vorfeld.

Derzeit durchziehen zwei öffentliche Korridore das Areal von Ost nach West. Sie gleichen eher Angströhrten als einladenden Passagen und sollen in der Westhälfte des Areals daher verschwinden. Stattdessen will die HBB mitten durch das bisherige Möbelhaus eine neue Passage brechen, die die bestehenden Laufwege im Ostteil breiter und gefälliger machen. Das soll ausreichend viele Ladenfronten ermöglichen und Menschen in das Areal locken.

In erster Linie denken die Investoren bei ihren Umbauplänen an die Geschäftswelt. Der Wohnungsbereich bleibt relativ unberührt. Dennoch sollen die Bewohner einen separaten Aufgang zu ihren Wohnungen erhalten, und die Aufenthaltsqualität im Freien soll gesteigert werden. Außerdem wird nach den Plänen der Investoren ein Verwaltungsbüro eingerichtet, das täglich für Fragen und Anregungen zur Verfügung stehen wird. Die Anwohner, die sich an diesem Abend öffentlich äußerten, waren mit ihrer Wohnqualität auch weitestgehend zufrieden. Cornelius  Mager forderte die Investoren auf, zumindest an den Rändern des Quartiers Einrichtungen zu schaffen, die auch nach 20 Uhr geöffnet sein werden.  Harlad Ortner sprach davon, dass hierzu selbstverständlich auch kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen gehören würden. Von deren Lage und Attraktivität werde man abhängig machen, ob die Passagen bei Nacht offen bleiben oder abgesperrt würden. Zudem soll die Parkspindel im ersten Obergeschoss des südlichen Gebäudeteils durch eine öffentliche Nutzung überbaut werden.  Die genaue Nutzungsart ist aber noch nicht bekannt. Denkbar ist aber, den neu gewonnenen Raum für Kinderbetreuung zur Verfügung zu stellen. Diese müsste aber, so Herr Ortler, privat bezahlt werden. Somit würde ein Quartier der kurzen Wege mit deutlich attraktiverem Erscheinungsbild entstehen.

Harlad Ortner und Dr. Jürgen Büllesbach kündigten an, die beiden Tiefgaragen unter dem Quartier miteinander zu verbinden. Es gibt Vorschläge, dann unter der Erde ein Einbahnsystem zu installieren: von der Schwanthalerstraße aus hinein, in die Gollierstraße wieder hinaus. Ob es so kommt, ist noch offen. Eine Absage erteilten die Investoren ebenso wie der Stadtvertreter den Überlegungen, die Untergeschosse durch eine neue Zu- und Ausfahrt vom Bavariaring aus zu erschließen. Das bedinge einen großen Eingriff in die dortige begrünte Hangkante, koste sehr viel Geld und bringe zu wenig. Wünsche der Anwohner, die fast zu reinen Parkplätzen verkommenen Anliegerstraßen rund um das Quartier aufzuwerten, ihnen Aufenthaltsqualität zurückzugeben und dazu Parkplätze zu streichen, gab Cornelius Mager wenig Chancen. Schlage das Planungsreferat vor, irgendwo in der Stadt auch nur einen einzigen Parkplatz zu streichen, sei der Widerstand dagegen erfahrungsgemäß fast unüberwindlich.

Komplett erneuert werden sollen die Fassaden des Areals aus den 1970er Jahren. Sie gelten als unzeitgemäß. Eine konkrete Planung dafür gibt es noch nicht. Bis Mai will die Stadt zunächst auf eine Bauvoranfrage der Investoren reagieren. Die wollen dann bis zur Jahresmitte ihren Bauantrag einreichen, bekommen ihn, wie Cornelius Mager vorrechnete, bis Jahresende zurück und könnten dann im beginnenden Frühjahr 2016 zu bauen anfangen. Eröffnet werden soll die neue Theresienhöhe im Sommer 2017.

Einige Fragen der Bürger blieben unbeantwortet, zum Beispiel, wie viel Geld die Investoren für Mietminderung aufgrund von Baulärm in die Hand nehmen. Um eben diese Detailfragen zu beantworten, wird nach Genehmigung der Bauvoranfrage eine weitere Informationsveranstaltung durch die Investoren stattfinden.

Gernot Brauer

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